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Dans le cadre de la négociation et de la rédaction d’un bail commercial, un bailleur donne à bail à une société des locaux à usage de bureaux et d’entrepôts pour 9 années, à compter du 1ermars 2000. Par acte du 3 août 2005, le locataire donne congé pour la deuxième échéance triennale, c’est-à-dire le 28 février 2006.
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Par acte du 13 septembre 2005, à effet au 1ermars 2006, les deux parties concluent un bail dérogatoire, sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce, pour une durée de 1 an et portant sur les mêmes locaux.
La société locataire quitte les lieux et remet les clés le 5 mars 2007. Puis, elle assigne le bailleur en remboursement du dépôt de garantie. A titre reconventionnel, ce dernier demande la requalification du bail dérogatoire en bail soumis au statut et le paiement des loyers échus au 12 mars 2010.
La question se posait donc de savoir si un locataire et un bailleur qui ont conclu un bail commercial ayant pris fin, peuvent ensuite conclure un bail dérogatoire, portant sur les mêmes locaux.
La Cour d’appel de Paris retient qu’il est indifférent que les parties aient été engagées précédemment dans les liens d’un bail commercial. Elle énonce que le bail dérogatoire du 13 septembre 2005 n’était pas un bail en renouvellement du précédent et que les parties avaient la liberté de contracter un bail dérogatoire, qualifié par elles-mêmes de nouveau bail suivant leur convention. Le terme d’entrée dans les lieux visée par l’article L145-5 du code de commerce ne vise que la prise de possession effective à la date de la conclusion du bail.
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Paris d’avoir retenu qu’à l’issue du bail commercial, les parties pouvaient valablement conclure un bail dérogatoire. Elle ajoute qu’en fin de bail dérogatoire, le locataire n’a pas à faire précéder son départ des locaux d’un congé, sauf stipulation contraire dudit bail.
Pour rappel, l’article L145-5 du code de commerce, en son alinéa premier, est rédigé comme suit :
« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »
Jusqu’à très récemment, les termes « lors de l’entrée dans les lieux du preneur » renvoyaient à l’entrée factuelle dans les lieux. Or, la Cour de cassation fait sienne l’interprétation de l’article L145-5 opérée par la Cour d’appel de Paris et considère que doit être retenue l’entrée contractuelle ; c’est-à-dire telle qu’elle est prévue juridiquement par le bail dérogatoire.
Cette position vient confirmer celle d’un arrêt antérieur du 2 mars 2017 (Cass. Civ. 3, 2 mars 2017, n° 15-28.068) et qui opérait cette interprétation des termes de l’alinéa 1erde l’article L145-5 du code de commerce afférent au bail dérogatoire.
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