Le changement de l’usage du local relève de l’obligation de délivrance du bailleur commercial

La conclusion d’un bail commercial suppose que le local ait le bon usage, au sens du code de la construction et de l’habitation, et la bonne destination, au sens du code de l’urbanisme.

Cela relève de l’obligation de délivrance du bailleur qui engage sa responsabilité en cas de non-respect et si le local n’a pas le bon usage et la bonne destination pour l’activité contractuellement permise. Pour le changement d’usage, nous vous renvoyons à notre étude détaillée.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 Juin 2017, N°16-17.946

Plusieurs consorts bailleurs ont consenti un bail commercial portant sur des locaux. Après délivrance d’un congé, lesdits locaux n’ont pas été libérés par les locataires en place, et les bailleurs les ont assignés en expulsion et en dommages-intérêts.

Les locataires soulèvent reconventionnellement la nullité du bail pour non-respect des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. En effet, le local était majoritairement à usage professionnel, et pour une moindre partie à usage d’habitation. Les locataires estimant que la partie habitation primant, les locaux étaient entièrement à usage d’habitation.

La cour d’appel donne raison aux locataires et prononce la nullité du bail du fait que le local n’avait pas le bon usage. Les bailleurs forment un pourvoi en cassation ont grief à l’arrêt de prononcer la nullité du bail.

Les bailleurs estiment qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour le passage en locaux à usage entièrement professionnel de locaux qui étaient, au 1er janvier 1970, à usage majoritairement professionnel et minoritairement d’habitation.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi et approuve la cour d’appel d’avoir prononcé la nullité du bail.

Les locaux d’un bail mixte d’habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Or, il a bien été relevé et il n’est pas contesté que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d’habitation. En conséquence, la cour d’appel a parfaitement jugé que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel était indifférente à l’application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l’autorisation d’affecter la totalité des lieux à un usage professionnel.

L’usage et la destination d’un local sont des points essentiels à vérifier pour éviter que le bailleur ne se retrouve dans une situation où le local donné à bail n’a pas la bonne destination ou le bon usage, encourant ainsi la nullité du bail et l’obligation de verser au locataire une indemnité du fait de l’impossibilité pour lui de se maintenir dans le local.

Les parties seront bien avisées de faire vérifier par leur conseil ou leur avocat que le local comporte bien le bon usage et la bonne destination avant de prendre ou de donner à bail leur local. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation étant un article d’ordre public auquel il ne peut être dérogé.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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