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Le régime fiscal de l'indemnité d'éviction

L’indemnité d’éviction est généralement la dernière somme à être versée dans le cadre des relations contractuelles d’un bail commercial. Son régime fiscal (lien vers la page « Bail commercial et fiscalité ») n’en reste pas moins crucial.

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Le bail commercial confère au preneur la propriété commerciale. Celle-ci se caractérise par un droit au renouvellement et, en cas de refus, au versement d’une indemnité d’éviction, à la condition, toutefois, que le locataire remplisse les conditions inhérentes au droit au renouvellement. Il convient également qu’il ne lui soit pas dénié le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, que le bailleur n’ait pas exercé son droit de repentir ou découvert des circonstances postérieures ou qu’il a découvertes postérieurement au congé et portant atteinte au droit au renouvellement.

Cette indemnité d’éviction dont la valeur essentielle est d’être un garde-fou et une valorisation de la propriété commerciale du locataire. Elle intervient en fin de bail, à son échéance contractuelle ou lors de sa tacite prolongation, ou au cours d’une échéance triennale pour les cas visés aux articles L. 145-18, L. 145-21 ou L. 145-24 du Code de commerce pour construire, reconstruire, surélever l’immeuble existant ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

L’indemnité d’éviction, visée à l’article L. 145-14 du Code de commerce, dispose d’un régime fiscal propre qu’il convient d’analyser, du point de vue du bailleur, mais également du preneur.

L’imposition directe

L’imposition du locataire

Une fois de plus, en matière fiscale, la cause de la somme permet de retenir les modalités d’imposition de celle-ci.

L’indemnité d’éviction répond à une double finalité pour le locataire. Cette double finalité a un enjeu sur l’imposition selon la soumission du preneur (IR ou IS).

Elle compense, d’une part, les dépenses qu’engendreront pour lui la résiliation du bail (majoritairement allouées au déménagement et à la réinstallation) et le manque à gagner causé par l’éviction. D’autre part, elle offre une contrepartie contre l’abandon de la clientèle et du droit au bail portant sur les locaux.

Le locataire soumis à l’impôt sur le revenu :

Il s’agit là des exploitants individuels et associés personnes physiques des sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.

L’indemnité qui compense la perte d’un élément d’actif (la clientèle, le droit au bail) est assimilée à un prix de cession et est dès lors régi par le régime des plus-values professionnelles.

L’indemnité qui compense une charge (déménagement, réinstallation) ou un manque à gagner, est comprise dans le résultat imposable au taux normal.

Le locataire soumis à l’impôt sur les sociétés :

L’indemnité d’éviction est comprise dans les résultats soumis au taux normal, quelle que soit la finalité de l’indemnité.

Exercice de rattachement :

L’indemnité perçue par le locataire doit être rattachée au résultat de l’exercice au titre duquel elle est certaine dans son principe et dans son montant.

L’imposition du bailleur

De la même façon qu’une double finalité existe pour le preneur afin de retenir l’imposition, le bailleur sera imposé en fonction des raisons du versement, et en fonction de son régime d’imposition.

Le bailleur soumis aux bénéfices industriels et commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés :

L’indemnité versée par le bailleur est considérée comme une charge déductible si le but du bailleur est de louer l’immeuble à des conditions plus avantageuses que celles du bail expiré ou bien de s’y installer afin d’y exercer une activité engendrant des revenus différents de ceux de son ancien locataire.

L’indemnité est vue comme un élément de prix de revient d’un actif lorsqu’intention du bailleur, en évinçant son locataire, est de vendre les locaux, de les démolir, de les transformer en locaux à usage et destination d’habitation, ou d’y exercer la même activité que l’ancien locataire.

Enfin, si le bailleur verse cette somme lorsqu’il achète l’immeuble, il s’agit également d’un élément du prix de revient du local ou de l’immeuble. Cependant, le Conseil d’Etat a déjà admis la déductibilité dans des circonstances ou le prix d’acquisition était déjà très élevé, hors montant de l’indemnité, par rapport à la valeur vénale des murs.

Le bailleur soumis à l’imposition des revenus fonciers :

Le bailleur soumis à l’imposition des revenus fonciers qui verse une indemnité d’éviction à son locataire sortant peut la déduire des recettes brutes foncières si elle peut être regardée comme une dépense opérée aux fins d’acquisition ou de conservation du revenu (exemple : relocation à de meilleurs conditions ou travaux permettant de relouer à de meilleures conditions), par observation des dispositions de l’article 13, 1, du Code général des impôts.

A l’inverse, cette indemnité n’est pas déductible si elle est vue comme une dépense faite aux fins de réaliser un gain en capital (exemple : reprise des locaux pour son usage personnel, les vendre libres, les démolir).

Si cette indemnité a été versée pour vendre les locaux libres et ainsi augmenter le prix de vente des murs, elle peut être prise en compte pour le calcul de la plus-value immobilière.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

L’imposition de l’indemnité d’éviction à la TVA ne se fait que si celle-ci correspond à la contrepartie d’une prestation de service individualisée rendue au bailleur. Toute réparation d’un préjudice rend cette indemnité non-imposable.

Il est convenu que l’indemnité d’éviction est généralement versée par le propriétaire pour réparer le préjudice causé au preneur du refus de renouvellement (elle ne peut donc être soumise à la TVA sur le fondement de l’article 256 du Code général des impôts).

A l’inverse, si le bailleur veut obtenir le départ du locataire et le pousse à accepter le versement d’une indemnité en échange de son départ avant la date d’effet du congé, cette somme paraît devoir être soumise à la TVA. Elle s’analyserait, en effet, comme une contrepartie au service rendu au bailleur.

Les droits d’enregistrement

En cas de refus de renouvellement et de versement d’une indemnité d’éviction, celle-ci n’est soumise qu’au droit fixe de 125 € visé à l’article 738, 1°, du Code général des impôts.

Les dispositions de l’article 725 du même code qui requièrent des droits proportionnels au montant d’une cession de fonds de commerce, ou de droit au bail, et des actes et conventions ayant pour effet de transférer le droit à la jouissance d’immeubles ou de locaux industriels ou commerciaux ne sont pas applicables.

La seule exception résiderait dans la tentative de fraude d’échapper à de tels droits pour conclure ensuite un nouveau bail commercial et ainsi faire une cession déguisée.

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