La cession en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du preneur

En cas de départ à la retraite ou d’invalidité du preneur, la loi prévoit la possibilité pour ce dernier de changer l’activité dans le cadre de la cession de son droit au bail.

Cette cession est couramment appelée « cession déspécialisation » du fait du changement d’activité concomitant à la vente du droit au bail et répond à un formalisme et des exigences fixées à l’article L. 145-51 du Code de commerce. Notre cabinet d’avocats vous indique la marche à suivre.

I. Quels sont les bénéficiaires de la cession ?

L’article L. 145-51 du Code de commerce prévoit au profit du locataire la possibilité de céder son droit au bail en changeant l’activité. Cette possibilité est ouverte au preneur personne physique qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité.

L’alinéa 3 de l’article disposant que cette faculté est ouverte à l’associé unique d’une EURL ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL, lorsque celle-ci est titulaire du bail. Étant précisé que dans le cas d’époux copreneurs d’un bail commercial, le fait que seul l’un demande à bénéficier de sa retraite suffit à faire jouer le texte.

II. Quelles sont les conditions pour bénéficier de cette cession déspécialisation ?

Avoir demandé ses droits à la retraite ou avoir été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité

La première des conditions est d’avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou d’avoir été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. C’est en substance ce que rappelle l’article L. 145-51, en son alinéa premier.

En outre, le droit à la cession du bail avec déspécialisation bénéficie au preneur en situation de cumul emploi-retraite qui sollicite le bénéfice de sa retraite complémentaire et se retire de la vie active.

En pratique, il suffit que le locataire ait « l’intention de céder son droit au bail ». En d’autres termes, il n’est pas nécessaire qu’il vende son fonds de commerce. Il n’a pas à justifier non plus qu’il a trouvé un repreneur à l’acquisition de son bail commercial.

La compatibilité des activités avec la destination et les caractères de l’immeuble

L’alinéa 2 de l’article L. 145-51 prévoit que la nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Ces conditions sont strictement limitatives. Ce qui signifie que le propriétaire des murs ne peut pas avancer d’autres motifs que ceux-là pour s’opposer à la cession. Dans le cas contraire, les dispositions de cet article perdraient toute leur substance.

Par exemple, le bailleur ne peut pas sérieusement s’opposer à la cession en invoquant des craintes de voir sa responsabilité engagée pour trouble de jouissance par le bruit ou les odeurs créés par une nouvelle activité de restauration. Sauf, bien entendu, à donner des renseignements sur les caractéristiques et la situation de l’immeuble (notamment via le règlement de copropriété).

Il est important d’être accompagné d’un avocat dans le cadre de ces cessions pour éviter tous abus ou accepter toutes cessions qui pourraient ne pas être compatibles avec la destination de l’immeuble dans lequel serait exploité le fonds.

Enfin, il est précisé que le locataire cédant n’a pas l’obligation de faire connaître au bailleur le nom du repreneur éventuel. Parallèlement, le propriétaire ne peut invoquer le fait que l’acquéreur n’est pas inscrit au registre du commerce pour refuser la cession projetée.

III. Comment la cession se déroule-t-elle ?

La signification au bailleur et aux créanciers inscrits par voie d’huissier

Le locataire remplit les conditions légales, entend céder son droit au bail et changer l’activité doit en informer le bailleur par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par voie d’huissier). Cette signification doit également être faite aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. La signification indiquera l’activité envisagée ainsi que le prix proposé.

La priorité de rachat offerte au bailleur

L’article L.145-51, alinéa 2 ouvre au bailleur une priorité de rachat aux conditions fixées dans la notification qu’il doit exercer dans un délai de deux mois à compter de la signification.

L’opposition du bailleur

Dans le cas où un propriétaire s’opposerait au changement d’activité, pour les motifs légalement fixés, il doit saisir le tribunal judiciaire compétent, dans le même délai de deux mois.

En effet, rappelle le texte, à défaut d’exercice de ces droits de rachat ou d’opposition, dans le délai de deux mois, l’accord du bailleur est réputé acquis.

Le preneur cédant est informé du fait qu’au cours de la période d’opposition ou de rachat ouverte au bailleur, le locataire sortant doit observer scrupuleusement les autres clauses du bail.

Il a déjà été jugé qu’un preneur s’étant fait radier du registre du commerce et des sociétés et qui a cessé toute activité quelques jours après avoir informé le bailleur de son intention de céder le bail commercial, encourait la demande de résiliation du bail aux torts du preneur.

IV. Quels sont les effets du changement d’activité (la déspécialisation) ?

La question se pose de savoir si un tel changement d’activité, dans le cadre de la cession visée par cet article, permet une modification du prix du loyer ou une indemnité au bailleur.

Dans l’esprit du législateur, rien n’est prévu. Et pour cause, cela irait à l’encontre de l’esprit du texte qui veut faciliter la cession du droit au bail à la personne désirant partir à la retraite ou n’étant plus en état physique d’exercer une activité. Cependant, une décision isolée de la Cour d’appel de Paris a permis au bailleur, dans un cas d’espèce isolé, de se prévaloir de l’article L. 145-50 qui dispose que le changement d’activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence. Ce dernier peut en outre, en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail. Cet arrêt demeure un cas à part.

Notre cabinet d’avocats vous accompagne dans le cadre de vos cessions de droit au bail mais également dans celles qui s’inscrivent dans celui de votre départ à la retraite.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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