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Bail commercial : les conditions de renonciation du bailleur à se prévaloir d’un congé avec refus de renouvellement

Un bailleur consent un bail commercial à destination de café, hôtel et restaurant, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1995. Le10 novembre 2011, le locataire cède son fonds de commerce et le droit au bail qui y était attaché à une société cessionnaire.

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Cour d’Appel de Versailles, 19 Mars 2019, n° 17/08412

Le 27 août 2012, la bailleresse notifie à la société nouvellement locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 mars 2013 avec offre de paiement d’indemnité d’éviction.

Le 17 mai 2013, la société locataire fait délivrer à sa bailleresse une demande de renouvellement à effet au 1er janvier 2013.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 30 mai 2013, la bailleresse conteste la demande de renouvellement en rappelant au preneur le congé délivré le 27 août 2012.

Elle assigne ensuite le 8 avril 2015 la société locataire devant le tribunal de grande instance aux fins de voir constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion de celle-ci.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal a considéré que le congé était valable et que la bailleresse n’y a pas renoncé et n’a pas exercé son droit de repentir et juge donc que la société anciennement locataire est désormais occupante sans droit ni titre.

Celle-ci interjette appel de la décision aux fins de voir déclarer acquis à son bénéfice le renouvellement de son bail commercial aux mêmes conditions que celles du bail expiré.

La question qui se posait à la cour d’appel était celle de savoir si la bailleresse de par son comportement avait renoncé à se prévaloir de son congé et ainsi exercé son droit de repentir dans la mesure où un projet de bail commercial avait été envoyé par la bailleresse à son locataire, lequel projet n’avait pas fait l’objet d’un accord commun.

La société locataire fait valoir que son bailleur a exercé son droit de repentir, ayant établi un nouveau bail à effet rétroactif au 1er avril 2013 qu’elle a fait apporter par son fils le 9 mai 2014, que cette proposition de nouveau bail émanant de la bailleresse vaut commencement de preuve de sa renonciation au congé et à l’acquisition de principe du droit au renouvellement, ce qui est corroboré par le fait que la bailleresse lui a donné son accord le 29 septembre 2014 pour réaliser les travaux de mise aux normes lui permettant de poursuivre son exploitation.

La bailleresse conteste tout renonciation de sa part au congé délivré le 27 août 2012, expliquant que le nouveau bail que son fils a proposé le 26 juillet 2013 comportait un nouveau loyer et des clauses et conditions du bail différentes auxquelles la société locataire n’a pas donné suite, qu’elle ne pouvait pas s’opposer aux travaux de désenfumage qui étaient prescrits par arrêté du 24 juillet 2006, que l’autorisation donnée le 29 septembre 2014 portait sur des travaux faits en 2012.

La cour relève tout d’abord que la signification du congé n’est pas remise en cause par la société locataire devant sa juridiction, pas plus que la validité du congé.

Elle relève également qu’il n’est pas contesté que la bailleresse a, par acte d’huissier du 27 août 2012, donné congé avec refus de renouvellement avec offre de paiement d’indemnité d’éviction à son locataire pour le 31 mars 2013 et que celui-ci a sollicité par acte d’huissier du 17 mai 2013 le renouvellement du bail en cours pour la date du 1er janvier 2013.

En application de l’article L145-9 du code de commerce, le bail commercial cesse par un congé délivré six mois à l’avance par le bailleur.

Mais selon l’article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Ce droit de repentir que peut exercer le bailleur qui propose le renouvellement du bail après l’avoir refusé n’est pas soumis à un formalisme obligatoire mais doit répondre à une volonté clairement exprimée par le bailleur de renouveler le bail commercial.

En l’espèce, le fait pour la bailleresse de remettre à sa locataire le 26 juillet 2013 un projet de bail commercial non daté et non signé ne caractérise pas en tant que tel une renonciation de sa part à se prévaloir du congé donné le 27 août 2012, alors qu’il est mentionné sur le bail produit qu’il s’agit d’un nouveau bail, que les clauses et conditions du bail et notamment le montant du loyer sont sensiblement différentes, qu’il n’est aucunement justifié d’un accord de la société locataire sur ces nouvelles conditions.

Aucune conséquence ne peut non plus être tirée du fait que ce projet de bail commercial a été établi avec l’assistance du conseil de la bailleresse ou de l’absence de saisine de sa part du tribunal aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction due à la société locataire, le locataire pouvant toujours la réclamer dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ou si le locataire avait fait une demande de renouvellement, à compter de la date à laquelle lui a été signifié le refus de renouvellement.

Le fait que la société locataire invoque également que son bailleur l’a autorisée le 29 septembre 2014 à procéder à des travaux de désenfumage de la cage d’escalier ne peut pas plus valoir renonciation de la bailleresse à son congé, alors que ces travaux ont été réalisés dès le 15 avril 2013 ainsi que cela résulte de la facture produite par la société locataire et que la bailleresse indique, sans être démentie, que ces travaux, ayant trait à la sécurité incendie de l’hôtel, étaient imposés par l’administration.

Au vu de ces éléments, l’exercice par le bailleur de son droit de repentir n’est pas caractérisé et c’est dès lors à bon droit que le premier juge a dit que le congé délivré par la bailleresse le 27 août 2012 doit produire ses effets, que la société locataire est dès lors occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er avril 2013, et que le propriétaire des murs est autorisé à faire procéder à l’expulsion de la société occupante dans les conditions légales.

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