Pas de requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial conclue au profit d’une association culturelle

La conclusion d’un bail commercial peut se faire à la signature du contrat ou parfois, aux termes de la requalification d’un contrat qui, tentant d’échapper au statut des baux commerciaux, est requalifié judiciairement.

En l’espèce, il s’agissait d’une convention d’occupation précaire, laquelle est définie au Chapitre V du Code de commerce, à l’article L. 145-5-1 du Code de commerce.

Cour d’appel d’Aix-en-provence, 28 Novembre 2019 – 19-04.808

Pour rappel, l’article L. 145-5-1 du Code de commerce, instauré par la loi Pinel, dispose que n’est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle que ce type de contrat est souvent conclu par les établissements publics dans l’hypothèse où ils ne peuvent assurer le droit au renouvellement de ce contrat à raison de circonstances particulières.

La jurisprudence constante et établie reçoit la validité de ces conventions, à la condition toutefois, que la précarité soit justifiée par un motif d’intérêt légitime indépendant de la volonté des parties.

L’article L 145-5 du même Code quant à lui prévoit en substance que les parties peuvent lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs, ne soit pas supérieure à trois ans. Cet article est celui invoqué par les parties pour conclure un bail dérogatoire, encore appelé bail précaire (à tort pour des raisons de confusion avec la convention d’occupation précaire) ou bail de courte durée.

En l’espèce, une association culturelle religieuse avait conclu ce contrat. Elle avait reçu congé et contestait la validité du congé en tentant d’invoquer des statuts spécifiques : celui des baux commerciaux, des baux dérogatoires et enfin des baux d’habitation.

En bénéficiant de l’un de ces statuts dont les congés (pour le bail commercial et le bail d’habitation) répondent à un formalisme spécifique à respecter sous peine de nullité, elle s’éviterait ainsi le départ des locaux et bénéficierait des dispositions protectrices des locataires de ces statuts spécifiques.

Sur la requalification en bail commercial, l’objet de l’association est exclusivement culturel, ce qui rend la requalification de la convention en bail commercial impossible pour une association cultuelle.

Les critères posés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce n’étant de fait pas remplis, en l’absence d’exercice possible d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, culturelle ou d’enseignement, au demeurant non prévues aux statuts.

Sur la requalification en bail dérogatoire, la cour d’appel approuve également le juge de première instance d’avoir considéré à juste titre qu’il en est de même de la requalification en bail dérogatoire prévue par l’article L 145-5 du code de commerce, ces derniers ne dérogeant aux baux commerciaux que par leur durée, les exigences relatives à l’exercice d’activités commerciales ou assimilées, précédemment énoncées, étant identiques.

Enfin, s’agissant de la demande de l’association culturelle de requalification du bail en cause en bail d’habitation, le premier juge a estimé à bon droit qu’elle n’était pas possible car les locaux loués n’étant pas à usage d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 ne peut recevoir application.

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