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Deux sociétés sont en pourparlers en vue de conclure un bail commercial. La société propriétaire des locaux assigne le potentiel preneur en réparation du préjudice consécutif à la rupture de négociations menées en vue de la conclusion dudit bail.
NS avocats vous assiste et vous défend sur vos besoins en négociation, relecture et accompagnement au long de la conclusion d’un bail commercial
Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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La cour d’appel accueille la demande du propriétaire des murs. Elle relève qu’en réponse à la demande du preneur alors intéressé, la société bailleresse a indiqué que, consciente que la superficie des locaux était supérieure à celle initialement prévue, elle proposait de donner au preneur la possibilité de sous-location et, que la société locataire, dans sa lettre de rupture des pourparlers ne fait pas mention d’un désaccord sur les conditions du bail mais se borne à invoquer des contingences internes liées aux investissements nécessaires et à l’absence de visibilité de l’évolution du quartier.
Elle en conclut que la société intéressée par la prise à bail des locaux ne justifiait pas de motifs légitimes de ruptures.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1240 du code civil (anciennement 1382) en considérant que les motifs retenus par la cour d’appel étaient impropres à caractériser une absence de motif légitime ou un comportement de mauvaise foi démontrant une faute dans l’exercice de la liberté de mettre un terme à des pourparlers précontractuels.
La jurisprudence définit la rupture abusive de pourparlers comme « le fait de rompre sans raison légitime, brutalement et unilatéralement, des pourparlers avancés avec un partenaire qui, à la connaissance de la partie fautive, a engagé de gros frais et qui est maintenu volontairement dans une incertitude prolongée » (Cass. Com. 20 mars 1972, n° 70-14.154).
En matière de rupture abusive de pourparlers sont retenus principalement le défaut de motifs légitimes ou la brutalité de la rupture, la croyance légitime de l’une des parties dans l’aboutissement des négociations.
Un conseil à donner aux parties dans pareilles circonstances serait de circonscrire les lettres d’intérêts de sorte à définir en amont et avant toute discussion les enjeux et attentes lors de la négociation et des pourparlers.
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