NS Avocats Les sanctions pour inexécution des travaux dans un bail commercial

Quelles sont les sanctions encourues par le propriétaire en cas d’inexécution des travaux ?

1. Le locataire peut se trouver dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce en raison du refus du bailleur d’exécuter les travaux qui lui incombent. Il pourra alors demander la condamnation du bailleur à l’exécution forcée desdits travaux.
   Cependant, il devra préalablement informer le juge de l’inexécution de travaux par le bailleur, pour refuser de payer des loyers échus.
2. Toutefois, si le manquement du bailleur rend impossible ou difficile l’usage du local conformément à sa destination contractuelle, l’exception d’inexécution peut être valablement invoquée et il pourra refuser de payer les loyers. Le locataire peut, sous certaines conditions, procéder lui-même à la réalisation des travaux et en demander le remboursement au bailleur.
3. Responsabilité du bailleur : le locataire qui subit un préjudice du fait de l’inertie du bailleur peut également engager la responsabilité civile de ce dernier. Il pourra ainsi obtenir une réduction du loyer pendant la période de travaux et le versement de dommages-intérêts, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur.

Quelles sont les sanctions encourues par le locataire en cas d’inexécution des travaux ?

Le bailleur dispose à l’encontre du locataire des mêmes actions que le locataire.

S’il paraît évident que les travaux de menu entretien doivent être effectués au fur et à mesure, le locataire doit cependant les réaliser à l’expiration du bail.

Questions et réponses sur les sanctions pour inexécution des travaux dans un bail commercial

Quelle obligation de travaux pour le bailleur d’un bail commercial ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a des obligations spécifiques concernant les travaux. Il est, légalement, tenu de tous les travaux et grosses réparations fixés à l’article 606 du Code civil. Le bailleur doit en outre garantir au locataire un local permettant d’exercer l’activité du bail. Il peut déroger à cela en mettant à la charge du locataire d’obtenir les autorisations administratives nécessaires, de réaliser les travaux nécessaires à l’activité (dans la limite de l’article 606 du Code civil), mais il ne peut s’exonérer totalement de son obligation de délivrance. Cela inclut la réalisation de travaux nécessaires pour assurer la jouissance paisible des lieux. En cas de manquement à ces obligations, le locataire peut demander des réparations, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur en sus de dommages et intérêts.

Puis-je faire des travaux dans un local commercial ?

En tant que locataire d’un local commercial, vous avez la possibilité d’effectuer des travaux d’aménagement, sous réserve de respecter les termes du bail. Il est essentiel de vérifier les clauses spécifiques relatives aux travaux. Dans de nombreux cas, le locataire doit obtenir l’accord préalable du bailleur, surtout si les travaux sont susceptibles d’affecter la structure du bâtiment ou les parties communes (dans ce cas l’accord de la copropriété devient requis) ; outre les autorisations administratives quand lesdits travaux portent sur l’aspect extérieur de l’immeuble. En cas d’inexécution de ces formalités, le bailleur peut refuser les travaux ou exiger leur remise en état à la fin du bail, voire demander la résiliation du bail aux torts du preneur outre le paiement de dommages et intérêts.

Qui paye les travaux d’un local commercial ?

La question du financement des travaux dans un local commercial est cruciale. En principe, le bailleur est responsable des travaux liés à la structure et à la conformité du bâtiment, tandis que le locataire prend en charge les travaux d’aménagement intérieur, d’entretien courant et de réparation. Toutefois, les parties peuvent convenir d’un partage des coûts dans le contrat de bail. La limite principale étant l’article 606 du Code civil qui impose au bailleur de prendre à sa charge les grosses réparations (sauf s’ils sont rendus nécessaires par un défaut d’entretien imputable au preneur). Il est donc recommandé de bien définir ces responsabilités dès la négociation du bail pour éviter les litiges ultérieurs et des frais non prévus et qui pourraient survenir en cours de bail.

C’est quoi l’article 606 du code civil ?

L’article 606 du Code civil français précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Selon cet article, toutes les autres réparations sont d’entretien. Le bailleur est responsable des grosses réparations, tandis que le locataire est tenu de réaliser les réparations d’entretien. Toutefois, la définition légale n’est pas toujours très précise et cela est apprécié casuistiquement par les cours et tribunaux. En cas de discussion sur un type de travaux et l’application ou non de cet article, il est recommandé de faire appel à un avocat.