Les sanctions en cas de cession irrégulière

Lors de la cession de son droit au bail, les parties doivent s’assurer que les clauses du bail relative aux cessions sont respectées. Le non-respect de telles clauses entraîne principalement l’inopposabilité de cette cession au bailleur, ce qui a plusieurs incidences.

I. L’inopposabilité de la cession du droit au bail

L’inopposabilité de la cession de droit au bail au bailleur peut être encourue dans plusieurs cas d’infraction au bail. Premièrement, elle peut l’être en cas de non-respect des formalités de signification (conformément aux dispositions de l’article 1690 du Code civil qui prévoit une signification par voie d’huissier).

L’inopposabilité est encourue également en cas de non-respect des clauses contractuelles restreignant le droit de céder (appel du bailleur, information, autorisation ou encore cession devant passer par notaire).

Quelles sont les conséquences de l’inopposabilité ?

Entre les parties, à savoir le cédant et le cessionnaire, la cession n’est pas nulle. La cession irrégulière est donc sans incidence sur leur relation. L’inopposabilité de la cession concerne les tiers, et notamment le bailleur.

L’incidence se pose donc dans les rapports entre le bailleur et le cessionnaire, qui, aux termes de l’acte, devient locataire. Le bailleur à qui la cession est déclarée inopposable fera comme si elle n’existait pas et va donc considérer que le cessionnaire est un occupant sans droit ni titre dans son local. Le cessionnaire ne peut donc pas se maintenir dans les lieux loués ; le bailleur va donc demander l’expulsion de ce dernier devant le juge des référés.

L’incidence a également lieu dans les rapports entre le bailleur et le cédant qui, bien qu’étant locataire sortant, demeure un locataire en place pour le bailleur. A la seule exception, toutefois, que ce locataire en place a commis une infraction au bail (en mettant dans les lieux loués un occupant autre que lui, sans droit ni titre). Le cédant reste malgré tout tenu de respecter les obligations du bail et de régler le loyer et les charges.

II. L’extinction du bail commercial

La résolution du bail via l’acquisition de la clause résolutoire ou la résolution judiciaire

Au-delà de l’inopposabilité, la cession irrégulière peut entraîner l’extinction du bail. Le bailleur, face à l’inexécution du preneur de son obligation de respecter le bail va pouvoir poursuivre sa résolution, soit par application d’une clause résolutoire, soit en saisissant le juge d’une demande de résolution judiciaire.

Le refus de renouvellement du bail commercial sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs légitimes

De la même façon, un bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial du locataire sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Cela est visé par l’article L. 145-17 du Code de commerce. La cession irrégulière du bail commercial constituant en effet un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement.

III. Le sort du cessionnaire évincé par l’inopposabilité de la cession

Le locataire prétendument entrant, et cessionnaire aux termes de l’acte de cession, est considéré comme étant sans droit ni titre.

Aussi, il doit quitter les lieux après la résolution du bail ou après le refus de renouvellement envoyé par le bailleur.

Le cédant se retrouvant alors dans l’obligation de réparer l’entier préjudice du cessionnaire. Il a déjà été jugé que si le cessionnaire a lui-même commis une négligence, notamment en ne vérifiant pas que les prescriptions du bail ont été respectées, un partage de responsabilités peut être prononcé entre lui et le cédant.

Il est important de ce fait d’être accompagné d’un avocat lors de la cession de votre bail pour s’éviter toute irrégularité qui pourrait conduire à une perte du bail pour le cédant, une perte d’argent pour le cessionnaire (qui devra en tout état de cause être indemnisée par le cédant).

IV. Comment régulariser la cession irrégulière ?

Est-il possible, après une cession opérée irrégulièrement, de la régulariser ?

Dans le cas d’une irrégularité soulevée par le bailleur via la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, on peut considérer que, cette clause ne produisant effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, une régularisation dans le délai est possible.

Dans certains cas toutefois, la régularisation n’est plus possible, l’infraction étant consommée. La demande en résiliation judiciaire du bailleur ne permettant, en outre, pas de se « rattraper » dans le délai d’un mois.

Dans tous les cas, il est envisageable qu’un cédant qui a mal exécuté sa cession évite la résiliation en concluant une nouvelle cession conforme aux stipulations du bail. Dans tous les cas il est vivement conseillé de passer par un avocat afin d’éviter toute discussion du bailleur.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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