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Le caractère monovalent des locaux de la résidence-services en matière de bail commercial

Un bail commercial stipulait en son article relatif à la destination des lieux que les locaux, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l’exercice par le preneur, d’une activité commerciale consistant en l’exploitation d’une résidence services, soit la sous location temporaire de logements meublés avec fourniture de services, telle que définie en l’exposé qui précède.

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Cour d’Appel de Poitier, 13 Novembre 2018, n° 17/02335

Il était précisé : « Lesdits services consistant notamment en : nettoyage des locaux, restauration, fourniture de linge de maison, accueil des occupants, gardiennage des locaux, laverie, etc. ».

La cour d’appel a considéré que les locaux ont une seule utilisation, « l’activité commerciale consistant en l’exploitation d’une résidences service’, c’est à dire, ‘la sous location temporaire de logements meublés avec fourniture de services ». En ce sens, ils sont monovalents.

Au terme de l’article R145-10 du code de commerce : « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

En application de ces dispositions, les locaux monovalents ne sont pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé prévue à l’article L145-34 du code de commerce et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

L’enjeu se situe donc au niveau de la fixation du loyer renouvelé. Dans le cadre de locaux monovalents, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative, c’est-à-dire, selon les usages observés dans la branche considérée.

En fonction du montant de la valeur locative, par rapport au loyer initial, l’une ou l’autre des parties peut avoir un intérêt à ne pas faire retenir la qualification de locaux monovalents.

L’élément intéressant de cet arrêt réside dans l’argumentation de la cour d’appel.

Elle retient que les locaux ne peuvent être transformés en appartements d’habitation hors résidence services sans travaux ni aménagement car une telle activité dépourvue de services est par nature civile et modifierait la destination commerciale des lieux voulue par les parties.

D’autre part, elle retient qu’ainsi que l’indique à juste titre l’intimée, toute modification de l’activité commerciale de la résidence supposerait, outre une modification matérielle des lieux, plusieurs modifications juridiques et notamment, une modification du règlement de copropriété nécessitant un vote unanime de tous les copropriétaires, ce qui s’avérerait extrêmement difficile à obtenir, ainsi que l’obtention d’autorisations administratives et une mise en conformité de la résidence avec les dispositions du plan local d’urbanisme.

Il s’en déduit que les locaux de la résidence Saint Jean ont bien été construits et aménagés ‘en vue d’une seule utilisation’ au sens de l’article R145-10 du code de commerce et qu’au regard de la destination de l’immeuble voulue par les parties et stipulée au bail, les locaux loués sont des locaux monovalents.

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