NS Avocats L’effet interruptif de prescription par la délivrance d’un mémoire préalable à la fixation judiciaire du loyer renouvelé d’un bail commercial

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile,  14 Mars 2019, N° 18-11.486

Une société bailleresse a donné à bail commercial à un locataire, pour une durée de neuf années, courant à compter du 25 octobre 1996, divers lots d’un immeuble, qui, au cours du bail, sont devenus la propriété d’une SCI, à l’exception de l’un d’eux, le lot n° 6 qui a été vendu à une autre société, puis donné en crédit-bail à la SCI.

Le 24 octobre 2008, la société locataire a fait signifier aux sociétés nouvellement propriétaires des lots une demande de renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions du bail expiré. Le 24 décembre 2010, ces sociétés lui ont signifié un mémoire préalable et, le 23 juin 2011, l’ont assignée en fixation du montant du loyer en renouvellement à compter du 1er janvier 2009.

La cour d’appel rejette la demande en la considérant irrecevable. Elle retient pour ce faire, qu’à défaut pour les sociétés bailleresses, qui ont assigné la locataire en qualité respective de crédit-bailleur et crédit-preneur, d’avoir agi en leurs qualités exactes avant le 24 janvier 2011, date d’expiration du délai de prescription de l’article L145-60 du code de commerce, la demande est prescrite, le mémoire préalable du 23 décembre 2010 et l’acte de signification d’huissier de justice délivré le lendemain étant sans effet interruptif sur ce délai dès lors que ces sociétés y figurent sous les qualités inexactes de crédit-bailleur et de crédit-preneur.

La cour d’appel retient en effet que les deux sociétés n’avaient pas indiqué leurs qualités exactes avant l’expiration du délai de prescription (dont la date était fixée au 24 janvier 2011), mais se sont bornées à communiquer les qualités inexactes de crédit-bailleur et de crédit-preneur alors même que la SCI n’était propriétaire que d’une partie des lots et non de la totalité.

La Cour de cassation qui a à connaître de l’affaire à la suite d’un pourvoi formé, retient qu’en statuant ainsi, alors que l’inexactitude de l’indication selon laquelle les demandeurs à la fixation du loyer étaient crédit-preneur, pour l’un, et crédit-bailleur, pour l’autre, en ce qu’elle ne précisait pas qu’elle ne se rapportait qu’à un lot et non à tous les locaux, n’affectait pas la validité du mémoire préalable et ne lui retirait pas son effet interruptif du délai de prescription, la cour d’appel a violé l’article L145-60 du code de commerce.

C’est une décision n’est pas sans rappeler celle du 24 janvier 2019, également commentée, dans laquelle la Cour de cassation retenait que le délai de prescription biennale est interrompu par la notification du mémoire, puis par la délivrance de l’assignation, dès lors que l’irrégularité de fond affectant ces actes a été couverte avant qu’il ne soit statué sur la demande. La Cour de cassation favorisant le fond au détriment de la forme.