Renouvellement de bail commercial : à quelles conditions le bail est-il renouvelé ?

Lorsque les parties à un bail commercial décident de renouveler le bail, celles-ci arrêtent les conditions du bail à renouveler. Le principe étant que le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail initial, tel que cela ressort de l’article 1214, alinéa 2, du code civil. Pour autant, des dérogations à ce principe peuvent intervenir.

C’est notamment le cas si les parties décident conventionnellement de modifier certaines des stipulations antérieures en raison de modifications de circonstances intervenues entre temps, ou de nouvelles dispositions législatives (comme ce fût le cas par exemple avec l’entrée en vigueur des lois dites Pinel et Macron).

Le renouvellement aux clauses et conditions du bail initial

La durée du bail renouvelé

L’article 1214 du code civil dispose que le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

L’article L145-12 du code de commerce dispose en son premier alinéa, quant à la durée, que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Dans tous les cas, l’article L145-4 du code de commerce rappelle que le bail ne peut présenter une durée inférieure à neuf ans. Cet article est à compter parmi ceux d’ordre public tels qu’énumérés par l’article L145-15 du code de commerce.

La spécificité du bail commercial réside dans le fait qu’il ne cesse pas à l’arrivée du terme, au contraire des autres baux. L’article L145-9 du code de commerce dispose qu’il ne se renouvelle pas automatiquement, il doit y avoir un acte positif de l’une ou de l’autre des parties (un congé du bailleur ou une demande de renouvellement du preneur).

Les parties peuvent toutefois décider de le renouveler amiablement sans tenir compte de la date de renouvellement fixée par la loi. Elles peuvent le fixer antérieurement ou postérieurement à cette date.

L’objet du bail renouvelé

L’objet du bail renouvelé doit être le même que celui du bail expiré et porter sur les mêmes locaux. Si le bail initial porte sur plusieurs locaux, le bail renouvelé devra porter sur ces mêmes locaux, sauf à ce qu’ils ne soient pas indivisibles. Dans ce cas, le bail renouvelé pourra bénéficier d’une assiette moindre.

De la même façon, en fonction de la clause d’accession rédigée dans le bail, les travaux réalisés par le preneur peuvent accéder au premier ou au deuxième renouvellement et, dès lors, appartenir au bailleur. L’assiette du bail pourra alors être augmentée de la propriété de travaux ou constructions à laquelle le bailleur aurait accédé.

Dans tous les cas, le bailleur ne pourra soumettre le renouvellement du bail à la suppression ou l’ajout de nouvelles parcelles au preneur. Un tel congé pouvant être requalifié en congé refusant le renouvellement.

Les obligations des parties aux termes du bail renouvelé

Le bailleur et le preneur disposent des mêmes droits et obligations que lors du bail initial.

En pratique, les parties concluront un avenant de renouvellement faisant un renvoi aux clauses précédentes ou un nouveau bail, reprenant les clauses précédentes. Il nous semble préférable par souci de clarté de privilégier la seconde option.

L’article L145-12 prévoyant que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, il dispose que le bail renouvelé est bien un nouveau bail. Les parties sont dès lors libres de décider de conclure un tout nouveau bail à des conditions différentes du bail précédent. Le preneur qui les aura acceptées ne pourra ensuite se prévaloir de sa nullité pour non-respect de la procédure de renouvellement.

Cependant, il doit y avoir un accord et cet accord doit être non-équivoque. Aucune des parties ne peut imposer à l’autre de nouvelles conditions non prévues. Les cours d’appel divergeant sur la possibilité d’invoquer l’erreur ou le dol lorsque le bail renouvelé signé comportait de nouvelles clauses comme autant de nouvelles conditions.

Si les obligations des parties ont été modifiées en cours de bail (par exemple des modalités de paiement du loyer, une cession de droit au bail ou une sous-location autorisées), il conviendra de s’assurer que celles-ci sont reprises dans le bail renouvelé. En effet, en l’absence de stipulation dans le nouveau bail, il pourrait être considéré que ces modifications n’étaient applicables qu’au bail précédent.

Enfin, les locaux loués doivent conserver la même destination lors du bail renouvelé.

Le loyer

Si elles sont parvenues à un accord sur le loyer renouvelé (lequel peut être fixé selon les clauses du bail, selon la valeur de l’indice ou la valeur locative), les parties bailleresse et preneuse établiront un nouveau contrat en fixant le loyer.

Il est possible qu’un désaccord sur le montant du loyer renouvelé survienne. La partie la plus diligente saisir le juge des loyers commerciaux afin qu’il procède à la fixation du montant du loyer renouvelé.

A la suite de cette décision, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées par le juge, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive. L’article L145-57 du code de commerce ajoutant que faute pour le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du locataire le projet de bail conforme à la décision de fixation du loyer ou faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Le cas des clauses réputées non-écrites

Bien entendu, dans le cas où des clauses seraient réputées non-écrites entre la conclusion du bail initial et celle du bail renouvelé, ces dernières devraient ne plus s’appliquer.

Le pouvoir du juge

Les juges ne pourront modifier des clauses du bail initial si la licéité n’est pas discutée (cela se posera pour les clauses dont la réputation non-écrite est débattue entre les parties). Le juge ne pourra donc pas toucher aux clauses afférentes au dépôt de garantie (en augmentant son montant), ou aux clauses autorisant les cessions ou les sous-locations, etc.

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