Le refus du renouvellement du bail commercial pour dénégation du bénéfice du statut

Aux termes du bail, arrive généralement la phase du renouvellement du bail commercial. Le bailleur peut offrir le renouvellement du bail au locataire sur le fondement de l’article L145-9 du code de commerce ou bien le refuser. En outre, l’offre de renouvellement ou le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction sont tous deux provisoires.

Le bailleur pouvant dans deux cas précis le refuser par la suite, sans indemnité. Il devra prouver soit des motifs graves et légitimes, soit que le statut des baux commerciaux ne peut s’appliquer.

C’est ce second cas que nous évoquerons.

Qu’est-ce la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux ?

Afin d’éviter au locataire de perdre sa clientèle, le législateur a permis au preneur de bénéficier de la propriété commerciale lors de la conclusion d’un bail commerciale. Celle-ci se traduisant par le versement d’une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur de renouveler son bail.

Toutefois, pour qu’un nouveau bail puisse être renouvelé, la location doit se trouver dans le champ d’application du statut des baux commerciaux et le locataire et le fonds de commerce y répondre.

Dans la négative, le locataire peut être évincé sans que soit versée l’indemnité d’éviction. C’est pourquoi, celui-ci doit répondre à un certain nombre de conditions. Le non-respect de ces conditions constituant autant de motifs de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Quels sont les motifs de la dénégation ?

Absence de titre locatif au profit du preneur

Cette première condition tombe sous le sens commun. Le droit au renouvellement du bail commercial suppose que le preneur soit titulaire d’un titre locatif soumis au statut des baux commerciaux et opposable au propriétaire des locaux.

Absence de propriété d’un fonds de commerce

Pour rappel, l’article L145-8 du code de commerce dispose que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Quid du locataire-gérant ? Le locataire-gérant d’un fonds qui bénéficie de la jouissance d’un fonds de commerce mais qui n’en dispose pas n’a donc pas droit au bénéfice de la propriétaire commerciale. De ce fait, le droit au renouvellement du bail ne lui est pas ouvert (il n’est pas titulaire d’un bail commercial non plus). Seul le véritable titulaire du fonds qui est exploité dans les lieux peut bénéficier du renouvellement.

En revanche, le preneur sous-louant l’intégralité des locaux qu’il a pris à bail ne peut plus bénéficier du droit au renouvellement dans la mesure où il n’est plus propriétaire du fonds exploité dans lesdits locaux. De fait, la sous-location est susceptible d’entraîner la création d’un fonds de commerce au bénéfice du sous-locataire. Le locataire principal se verra ainsi dénier le droit au statut pour défaut d’exploitation du fonds.

Absence d’exploitation personnelle et effective du fonds pendant au moins trois années

De même que la personne souhaitant bénéficier du renouvellement doit être propriétaire d’un fonds, ce fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L145-9.

Les motifs invoqués par le bailleur peuvent donc porter sur la cessation d’exploitation du fonds de commerce par le locataire. Ils peuvent consister dans le fait que le locataire n’exerçait qu’une activité civile au cours des trois dernières années, et non commerciale.

De même, pourra se voir dénier le bénéfice du statut le locataire qui exploitait personnellement le fonds depuis moins de trois ans et n’avait pas acquis le fonds de ceux qui lui avaient cédé le droit au bail, de sorte qu’il ne pouvait joindre la durée de son exploitation à celle des cédants.

Enfin, les motifs légitimes justifiant de l’absence d’exploitation effective, visés par l’alinéa 2 de l’article L145-8 du code de commerce, ne sont pas définis. Ils relèveront de l’appréciation souveraine des juges. Ils ne concernent pas la force majeure qui impliquerait nécessairement une impossibilité d’exploiter. En tout état de cause, il incombera au preneur les invoquant d’en rapporter la preuve. Cela peut-être le décès du preneur, la transformation matérielle des locaux (par exemple pour cause de déspécialisation), le déménagement des locaux, l’exécution de travaux, etc.

Défaut d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés

Le locataire dont l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés fait défaut ne peut bénéficier du renouvellement. L’immatriculation ne doit pas nécessairement être préalable à la conclusion du contrat en ce qu’elle ne conditionne pas sa validité.

Elle n’emporte ainsi pas nullité du bail mais empêche le preneur de bénéficier de la propriété commerciale, sauf, bien entendu, à ce qu’elle soit érigée comme une condition essentielle et de validité du bail aux termes de celui-ci.

En revanche, il a été jugé que dès lors que la radiation du registre du commerce causée par l’impossibilité d’exploiter, elle-même résultant d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ne saurait être retenue comme cause de dénégation du bénéfice du statut.

La mauvaise foi du bailleur ou son comportement déloyal à l’égard du preneur a déjà été retenue pour considérer comme nul le congé comportant refus de renouvellement et dénégation du droit au statut des baux commerciaux.

Quelle est la date de la dénégation ?

La dénégation du statut par le bailleur peut intervenir dès la délivrance du congé ou en réponse à la demande de renouvellement du locataire. Elle peut également être signifiée après le congé, voire même après l’acceptation du principe du renouvellement ou après une offre d’une indemnité d’éviction.

De même, elle peut être invoquée par le bailleur à tout moment lors de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou de l’indemnité d’éviction. Elle peut également être invoquée pour la première fois en appel.

En revanche, elle ne peut être invoquée en cassation.

En outre, elle ne peut plus être invoquée après l’exercice du droit de repentir. En effet, le fait que le bailleur ait eu postérieurement connaissance du défaut d’immatriculation du preneur est sans incidence dans la mesure où le bail renouvelé est en cours au moment de la signification de l’acte de repentir.

Comment la dénégation du bénéfice du statut est-elle mise en œuvre ?

La dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux n’est soumise à aucune condition autre que celle de la constatation de la cause d’inapplicabilité du statut à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement provenant du locataire.

Aucune mise en demeure préalable n’est requise ; pas plus que n’est requis la preuve d’un quelconque préjudice. Il importe peu qu’au moment du renouvellement ou lors d’un précédent renouvellement le bailleur ait eu connaissance de l’absence d’une des conditions d’application du statut.

Le bailleur peut-il renoncer à la dénégation ?

Bien que rare en pratique, le bailleur qui a constaté la défaillance de son locataire à satisfaire à l’ensemble des conditions d’application du statut peut accepter le renouvellement du bail.

La renonciation n’est pas nécessairement expresse mais elle doit être non équivoque. Ainsi, comme cela a été dit ci-avant, la renonciation du bailleur à se prévaloir de l’absence de droit au statut ne peut résulter de sa seule connaissance du défaut d’immatriculation du locataire, par exemple.

Quels sont les effets de la dénégation ?

La rétractation par le bailleur de son offre de renouvellement (ou de paiement d’une indemnité d’éviction) pour absence de droit au statut n’entraîne pas la rétractation du congé.

Il a été jugé que le caractère irrévocable de la décision du bailleur n’est attaché qu’au droit de repentir ou au droit d’option. En conséquence, l’article L145-59 ne s’applique pas au droit de rétractation du bailleur qui refuse le renouvellement sans indemnité en raison soit d’une dénégation du droit même au statut, soit d’un refus pour motif grave et légitime.

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