La renonciation des parties au renouvellement du bail commercial : le droit d’option

Aux termes du bail, arrive généralement la phase du renouvellement du bail commercial. Le bailleur peut offrir le renouvellement du bail au locataire sur le fondement de l’article L145-9 du code de commerce. De la même façon, le locataire peut demander le renouvellement au bailleur sur le fondement de l’article L145-10 du code de commerce. Cependant, il est ouvert à l’un comme à l’autre le droit d’option visé par l’article L145-57, alinéa 2 du code de commerce.

Qu’est-ce le droit d’option ?

L’article L145-57 est écrit en ces termes :

« Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

De la même façon que le droit de repentir permet au bailleur qui ne souhaite pas régler le montant de l’indemnité d’éviction après en avoir une connaissance, le droit d’option est justifié par le souhait du législateur de permettre aux parties mécontentes du montant du loyer fixé de revenir sur leur décision de renouveler le bail.

Quelles sont les modalités de mise en œuvre du droit d’option ?

Qui sont les titulaires du droit d’option ?

Le bailleur et le preneur ont tous deux la faculté de le mettre en œuvre, conformément à l’article L145-57 du code de commerce.

Le bailleur peut donc y procéder à condition de ne pas avoir renoncé à son droit ou d’avoir promis au preneur de renouveler le bail. Cela étant possible dans la mesure où l’article L145-57 du code de commerce n’est pas d’ordre public.

Le locataire peut également jouir de ce droit et renoncer au renouvellement dès lors qu’il n’y a pas d’accord sur les conditions d’un nouveau bail. Il pourra donc l’exercer après le congé du bailleur avec offre de renouvellement délivré par le bailleur ou après l’exercice du droit de repentir du Bailleur.

Dans quel délai le droit d’option peut-il être exercé ?

Il est une date maximale qui est celle du mois suivant la signification de la décision définitive fixant le loyer. Le point de départ de ce délai d’un mois étant le jour de la signification de la décision définitive de fixation du loyer.

Dans le cas d’une décision de première instance, sa signification fait courir tant le délai d’option que le délai d’appel. Dans le cas d’une décision de seconde instance, c’est-à-dire d’appel, c’est la signification de l’arrêt d’appel qui fait courir le délai d’un mois et non l’expiration du délai du pourvoi en cassation (lequel est de deux mois).

En tout état de cause le droit d’option peut être exerçant avant et jusqu’à cette date. A la condition, toutefois, qu’aucun accord entre le preneur et le bailleur ne soit intervenu sur le montant du loyer. Et, donc, tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.

La Cour de cassation a retenu, quant à l’exercice par le preneur, que celui-ci n’est soumis à aucune autre condition de délai (Civ. 3ème, 29 novembre 2005, n° 04-16.974). Il peut tout aussi bien partir immédiatement qu’après un préavis.

Quelle forme l’exercice du droit d’option doit-il revêtir ?

A la lecture de l’article L145-57, alinéa 2 du code de commerce, aucune condition de forme n’est posée. L’option exercée par l’un ou l’autre n’a pas à être motivée. Cependant, le droit d’option ne doit pas être assorti de réserves.

Un certain courant doctrinal considère que l’option du bailleur, en ce qu’elle consiste à refuser le renouvellement, doit être délivrée par acte extrajudiciaire (et donc être soumise à la forme disposée à l’article L145-9 du code de commerce). Par prudence, le bailleur peut privilégier l’envoi par voie d’huissier afin de s’assurer de la bonne réception par le preneur de l’exercice de son droit d’option.

Quant au preneur, celui-ci se bornant à refuser l’offre de renouvellement du bailleur ou à revenir sur une éventuelle lettre recommandée avec demande d’avis de réception par laquelle il a demandé le renouvellement, aucune forme n’est prescrite. Les mêmes précautions de notification peuvent être reprises ici.

Quels sont les effets de l’exercice du droit d’option ?

L’exercice du droit d’option est assorti de quatre effets : l’irrévocabilité de l’option, le droit au versement d’une indemnité d’occupation, le droit au versement d’une indemnité d’éviction et le paiement des frais.

L’option exercée est irrévocable

L’article L145-59 du code de commerce dispose que la décision du bailleur de refuser le renouvellement du bail en application de l’article L145-57 est irrévocable.

En d’autres termes, le bailleur ne peut ensuite revenir sur cette position et rétracter son offre d’indemnité d’éviction s’il estime le montant trop élevé. De la même façon, il ne peut plus valablement prétendre faire jouer ultérieurement le droit de repentir et changer ainsi une seconde fois d’opinion.

L’article L145-59 ne vise pas le locataire mais seulement « le propriétaire ». Il nous semble toutefois que cette irrévocabilité s’applique au preneur.

Une indemnité d’occupation est due

Dans la mesure où la décision de se rétracter rétroagit, le locataire devient occupant des locaux sans droit ni titre à compter de la date d’expiration du bail et est redevable d’une indemnité d’occupation.

Une indemnité d’éviction est due

Le bailleur exerçant son droit d’option reste redevable, à notre sens, et en dépit du silence de l’article L145-57 du code de commerce, d’une indemnité d’éviction (prévue par l’article L145-14).

A l’inverse, lorsque c’est le locataire lui-même qui exerce le droit d’option, il n’a droit à aucune indemnité d’éviction puisqu’il décide lui-même de quitter les locaux. Il perd ainsi la propriété commerciale.

Le paiement des frais

L’article L145-57 est plus large dans sa définition des frais dus par la personne exerçant son droit en ce qu’il parle de « tous les frais », là où l’article L145-58 (portant sur le droit de repentir seulement ouvert au bailleur) vise « les frais d’instance ».

Toutefois, il convient de considérer que sont ici visés les frais engagés lors de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé. Cela exclut naturellement les frais ultérieurement engagés pour intenter une procédure en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation. Ces frais peuvent donc comprendre également les dépens relatifs à l’instance mais également les frais non taxables au sens de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a toutefois été jugé que les frais d’une expertise amiable engagée par le locataire ne sauraient être récupérés sur le bailleur. Cette solution rendue par la cour d’appel de Paris trouverait à s’appliquer en sens inverse.

Enfin, des dommages et intérêts ne peuvent être demandés. Sauf, à ce qu’ils aient été prévus par le contrat de bail commercial dans pareille circonstance.

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