Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé

Le loyer du bail à renouveler peut être établi sur la base de la valeur locative, sans tenir compte de la variation de l’indice dans plusieurs cas : en cas de modifications notables apportées aux caractéristiques du local loué, à sa destination aux obligations des parties, aux facteurs locaux de commercialité (A) ; en raison de la nature des lieux loués : locaux à usage de bureaux, locaux monovalents, terrains (B) ; lorsque le bail a une durée supérieure à 9 ans ou bien s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans (C).

A. Le déplafonnement découlant d’une « modification notable» des éléments de la valeur locative

Dans le cas où les éléments constitutifs de la valeur locative auraient subi une altération, le déplafonnement trouverait à s’appliquer. Dès lors, une nouvelle valeur doit être fixée par les parties ou, à défaut par la juridiction compétente.

Les éléments constitutifs de la valeur locative

L’article L. 145-33 du code de commerce est rédigé de la façon suivante : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

  1. Les caractéristiques du local considéré ;
  2. La destination des lieux ;
  3. Les obligations respectives des parties ;
  4. Les facteurs locaux de commercialité ;
  5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Un décret pris en Conseil d’État est venu préciser ces éléments aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce. Cette modification peut être invoquée lorsque certains éléments du local sont devenus inutilisables, qu’un concurrent s’est installé en face, etc. Étant précisé que la modification ne concerne que le cours du bail à renouveler, et ce jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. La modification notable doit être intervenue entre la prise d’effet de l’ancien bail et celle du nouveau bail, au plus tard.

1) Les caractéristiques du local considéré

Les articles R. 145-3 et R. 145-4 concernent les caractéristiques propres au local considéré, qui s’apprécient en considération, notamment, de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces affectées à la réception du public ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, etc. Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, données en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

2) La destination des lieux

L’article R. 145-5 vise la destination des lieux en précisant qu’elle est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal.

3) Les obligations respectives des parties

Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative (article R. 145-8 du code de commerce). Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

4) Les facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité, précise l’article R. 145-6, dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Lorsque les quatre premiers éléments ont connu, au cours du bail à renouveler, une modification notable, l’exception du plafonnement est écartée.

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Concernant ce cinquième et dernier élément qu’est celui des prix pratiqués dans le voisinage, la Cour de cassation considère qu’il n’est pas pris en considération en tant que facteur propre pour apprécier l’existence d’une modification de la valeur locative.

Détermination du caractère « notable » de la modification

Ainsi, la modification des éléments constitutifs de la valeur locative doit être notable. En tout état de cause, il doit exister un lien de causalité manifeste entre la modification avancée et l’impact de celle-ci sur le commerce exploité. Les juridictions compétentes évaluent ce lien et le caractère notable de la modification en allant ; si besoin est, rechercher d’office son existence.

La modification notable d’un seul des quatre éléments suffit à écarter la règle du plafonnement. De même, le caractère notable peut résulter de la combinaison de plusieurs éléments qui, même pris isolément, ne présenteraient pas ce caractère.

B. Déplafonnement découlant de la nature des lieux loués

Il existe trois catégories de biens immobiliers qui, de par leur nature, échappent à la règle du plafonnement :

  • Les terrains nus : le bail commercial d’un terrain nu échappe à la règle du plafonnement ; le loyer du bail renouvelé est fixé en considération des éléments propres du terrain (article R. 145-9 du code de commerce).
  • Les locaux à usage exclusif de bureaux : ils échappent également à la règle du plafonnement et le loyer est fixé à la valeur locative, par référence au prix du marché pour des locaux équivalents. Étant précisé que pour retenir la qualification « d’usage exclusif de bureaux », il convient de se reporter au bail commercial en question ; notamment à la clause de « destination des lieux » qui s’appréciera à la date de renouvellement du bail.
  • Les locaux monovalents : régie par l’article R. 145-10 du code de commerce, la monovalence constitue une cause de déplafonnement. Il n’existe pas de définition générale de la notion de « local monovalent ». La jurisprudence en fait donc une appréciation au cas par cas. Toutefois, certaines activités requièrent en raison de leur nature particulière, des aménagements importants touchant la structure de l’immeuble, et dont la spécificité conduit presque, à coup sûr, à la monovalence : les cliniques, cinémas, salles de spectacles, hôtels…

C. Le cas des baux dont la durée est supérieure à 9 ans ou qui se sont poursuivis au-delà de 12 ans

Bail dont la durée s’est poursuivie au-delà de 12 ans

La règle est la suivante : le loyer du bail qui a été conclu pour 9 ans, mais qui s’est poursuivi pendant plus de 12 ans ne pourra plus faire l’objet d’un plafonnement. Les parties reviennent donc à la valeur locative. Ce cas se présente notamment lorsque ni le bailleur ni le preneur n’ont donné congé ou demandé le renouvellement ; tant à l’issue du terme du bail que dans les 3 années qui l’ont suivi ; allongeant ainsi la durée effective du bail à plus de 12 années.

Bail conclu pour plus de 9 ans

L’article L. 145-34 du code de commerce qui prévoit le plafonnement du loyer renouvelé ne trouve pas à s’appliquer aux baux dont la durée est supérieure à 9 ans.

Bail renouvelé pour une durée de plus de 9 ans

De la même façon, le bail renouvelé dont la durée serait fixée à plus de 9 ans voit son loyer échapper à la règle du plafonnement.

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