Le droit de repentir du bailleur en matière de renouvellement de bail commercial

Aux termes du bail, arrive généralement la phase du renouvellement du bail commercial. Le bailleur ne souhaitant pas résilier son bail commercial peut toutefois délivrer un congé refusant le renouvellement, à charge d’offrir une indemnité d’éviction. Pourtant, ce choix de refuser le renouvellement n’est pas définitif, et il peut revenir sur sa décision en usant de son « droit de repentir ».

Qu’est-ce le droit de repentir ?

L’article L145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Ayant délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité, en cas de désaccord sur le montant de l’indemnité, un juge désignera un expert aux fins de la déterminer pour la fixer lui-même ensuite. Une fois la décision du juge fixant le montant de l’indemnité passé en force de chose jugée (c’est-à-dire qu’elle n’est susceptible d’aucun recours), le bailleur a quinze jours pour refuser de payer cette indemnité et de proposer, en contrepartie, le renouvellement du bail commercial. Le tout sous certaines conditions visée par le même article L145-58 du code de commerce.

A quelles conditions le droit de repentir s’exerce-t-il ?

Le délai d’exercice du droit de repentir

Le droit de repentir doit être exercé dans un délai maximal de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant le montant de l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée. Cette condition permet aux parties de saisir la pleine mesure du montant de l’indemnité d’éviction, celle-ci est définitivement fixée et le bailleur sait à quel prix il pourra évincer le locataire ; ce dernier, quant à lui, saura à quoi il aura droit en cas d’éviction.

Au-delà de ce délai de quinze jours, le refus de renouvellement devient irrévocable et le bailleur qui ne s’est pas manifesté à temps perd tout droit de renouveler ce bail. Pour autant, la formulation « jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée » signifie qu’il peut exercer ce droit après la signification de cette décision, mais également avant, voire pendant la procédure (que ce soit en première instance ou en appel), voire même avant l’expiration du bail. Les parties noteront toutefois qu’en cas d’indemnité fixée par le juge d’appel, la force de chose jugée s’acquiert dès le prononcé de l’arrêt d’appel – et non de sa signification – dans la mesure où le pourvoi en cassation n’a pas d’effet suspensif.

La forme du droit de repentir

Si l’article L145-58 du code de commerce ne mentionne pas la forme que doit revêtir l’exercice du droit de repentir, l’article L145-12 précise en son dernier alinéa que, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aussi, le jour à prendre en compte en cas de notification de l’exercice de ce droit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le jour à prendre en compte est celui de l’expédition de la lettre. Les parties bailleresses étant avisées du fait qu’en cas de non-présentation de ladite lettre à leur locataire, elles réitéreront la notification par acte extrajudiciaire (article R145-38 du code de commerce).

Enfin, les juges admettent que le repentir peut être exercé de manière formelle ou informelle. En pratique, le bailleur devra exprimer de façon claire et non-équivoque son intention de renouveler le bail. Cela peut se traduire par la notification visée ci-avant, la notification du bailleur au preneur de son souhait de se désister d’action et d’offrir de régler les frais de la procédure (comme en dispose l’article L145-58 du code de commerce par ailleurs).

En revanche, les juges considèrent que n’exerce pas son droit de repentir un bailleur qui ne règle pas l’indemnité d’éviction, délivre des quittances de loyer, de conclure un nouveau bail à des conditions différentes du précédent (alors que le bail renouvelé se conclut aux conditions du bail initial).

Le maintien du locataire dans les lieux loués

La dernière phrase de l’article L145-58 énonce clairement que le droit de repentir ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Cette condition est essentielle pour que soit valablement exercé le droit de repentir.

La présence effective du locataire dans les lieux et le processus irréversible de départ

Les juges considèrent classiquement que le preneur est encore dans les lieux tant qu’il n’y a pas eu libération effective et complète des locaux et remise des clés au bailleur, ces deux conditions étant cumulatives. Par présence dans les lieux du locataire, peut s’entendre la présence de marchandises du locataire dans les locaux, la remise des clés au bailleur par le preneur sans avoir préalablement débarrassé les lieux loués de son matériel, voire l’absence de remise des clés et de déménagement définitif.

Il est à noter que cette notion de « libération des lieux loués » évolue. Est désormais pris en compte le processus irréversible de départ des lieux par le locataire ; dès lors qu’il a engagé un tel processus, il est considéré comme n’étant plus dans les lieux.

Le locataire quant à lui, n’est pas tenu d’informer le bailleur de son prochain départ ou de lui faire sommation d’avoir à prendre parti dans un certain délai. Il peut même quitter l’immeuble sans profiter du maintien dans les lieux pendant la durée de la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction qui lui est octroyée par l’article L145-28 du code de commerce.

Cependant, le départ du locataire ne doit pas être organisé de mauvaise foi en vue de faire échec au droit de repentir du bailleur. Ce dernier conserverait en effet son droit de repentir si le locataire quittait les lieux avec une hâte anormale susceptible avec l’objectif de faire échec au droit de repentir.

L’achat ou la location d’un autre local

De la même façon qu’en cas de départ des locaux ou d’engagement d’un processus de départ irréversible, le bailleur se voit privé de son droit de repentir dans le cas où le locataire a acheté ou loué « un autre immeuble destiné à sa réinstallation ». Le critère n’étant pas la réinstallation dans ledit local mais celui de l’achat ou de la location du nouvel immeuble.

Toutefois, l’acte invoqué à l’appui de l’achat ou de la location du nouveau local doit présenter un caractère définitif. Une lettre d’intention ou une promesse unilatérale de vente ne présentent pas le caractère définitif suffisant. De la même façon, une promesse synallagmatique de vente n’engage le locataire sortant que dans le cas où les conditions suspensives sont levées.

En revanche, il n’est pas exigé que le nouveau local s’apparente au précédent ou que le locataire y exerce un commerce similaire (ces conditions n’étant pas posées par l’article L145-58 du code de commerce). La personne qui réalise l’engagement d’achat ou de location peut être le preneur lui-même mais aussi une personne morale qu’il dirige.

Enfin, pour que le contrat d’acquisition ou de location du nouveau local soit opposable au bailleur, le preneur doit être en mesure de démontrer que ledit contrat a été conclu à une date antérieure à celle de l’exercice du repentir. Le mode d’administration de la preuve diffèrera ensuite selon que le bailleur est commerçant ou non.

Quels sont les effets du droit de repentir ?

Le droit de repentir ainsi exercé valablement par le bailleur présente trois effets principaux : le renouvellement du bail qui a d’abord fait l’objet d’un refus de renouvellement, l’indemnisation du locataire des frais d’instance engagés, l’irrévocabilité du repentir.

Le renouvellement du bail commercial

Dès exercice du droit de repentir du bailleur, le renouvellement du bail est entraîné ; il s’agit d’un droit acquis. Ainsi, le défaut d’action en fixation du loyer n’aura de conséquence que sur le loyer du bail renouvelé et non sur le renouvellement lui-même. Pour rappel, le nouveau bail prend effet à compter du jour où le repentir est notifié au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément au quatrième alinéa de l’article L145-12 du code de commerce.

L’indemnisation du preneur des frais d’instance engagés

L’article L145-58 du code de commerce est clair, le bailleur qui exerce son droit de repentir supporte les frais de l’instance. Toutefois, il est à noter que le refus du bailleur de payer les frais de l’instance n’entraîne pas la nullité du repentir car le paiement de ces frais est une conséquence de l’exercice du droit de repentir et non une condition de sa validité (Civ. 3ème, 1er octobre 2014, n° 13-17.114).

La Cour de cassation a précisé aux termes d’un arrêt de 2016 que les frais de l’instance incluent la totalité des frais taxables et non taxables que le locataire a exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé. Cela inclut donc notamment les frais qu’un juge peut mettre à la charge de la partie perdante en application de l’article 700 du code de procédure civile, en particulier les honoraires d’avocat. En revanche, l’exercice du droit de repentir par le bailleur ne peut pas donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au locataire.

L’irrévocabilité du repentir du bailleur

L’article L145-59 du code de commerce dispose que la décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L145-58, est irrévocable.

Cet article empêche le bailleur de changer une seconde fois d’avis en refusant de renouveler le bail commercial. Toutefois, se pose la question de l’articulation du bail commercial avec le droit d’option du locataire.

Enfin, le bailleur ne peut pas par la voie d’une action tendant à faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, faire échec à l’exercice de son droit de repentir tant en initiant cette action, qu’en la poursuivant.

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