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Aux termes du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail. Le bailleur qui délivre un congé avec offre de renouvellement peut également se rétracter et exercer son droit d’option. Le droit d’option est ouvert au preneur également. En revanche, le droit de repentir qui est un droit un peu similaire n’est ouvert qu’au bailleur conformément à l’article L145-58 du code de commerce.
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Une SCI bailleresse a donné à bail commercial divers locaux à usage commercial et a refusé, par acte du 22 juillet 2004, la demande de renouvellement notifiée par la preneuse, sans offrir d’indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime tiré du défaut réitéré du paiement du prix du bail.
La SCI a assigné la locataire en expulsion devant le tribunal de grande instance puis lui a notifié le 9 juin 2005 qu’elle exerçait son droit de repentir. La locataire a restitué les clefs des locaux loués le 5 juillet 2005 et reconventionnellement sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.
La cour d’appel a rejeté la demande de la SCI bailleresse. Cette dernière a alors formé un pourvoi en cassation.
La SCI fait grief à l’arrêt attaqué de constater la nullité du droit de repentir exercé, alors que, selon elle, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction à charge de consentir au renouvellement du bail.
Elle ajoute que ce droit peut être exercé tant que le locataire est encore dans les lieux ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Or, ajoute-t-elle, à la date du 9 juin 2005 à laquelle elle avait usé de son droit de repentir et offert le renouvellement du bail, la libération des lieux loués par la société locataire n’était pas complète et les clés n’étaient pas restituées, de sorte que l’exercice du droit de repentir exercé par la société bailleresse pour se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction ne pouvait être qualifié de fautif.
Ce, malgré le degré d’avancement des opérations de déménagement entreprises par la société locataire.
Tout l’enjeu de l’arrêt se situe ici, puisque c’est en raison de l’avancement des opérations de déménagements qu’elle considérait comme irréversibles que la cour d’appel a considéré que le droit de repentir ne pouvait plus être exercé.
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle suit l’arrêt d’appel qui avait relevé que le locataire établissait avoir pris des mesures pour libérer les lieux, suite à la délivrance du refus de renouvellement, notamment en renvoyant 130 œuvres d’art aux artistes entre le 16 février et le 10 juin 2005, en expédiant des œuvres d’art, des archives et du mobilier dans une propriété du gérant en décembre 2004, avril et mai 2005, et en aménageant ces locaux pour stocker et recevoir des œuvres d’art et en y embauchant des salariés, qu’un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux, s’était donc déjà engagé de longue date lors de la notification du droit de repentir.
En outre, la cour d’appel avait relevé que la SCI en était parfaitement informée par les conclusions déposées par la société preneuse devant le tribunal en mai 2005 et par le courrier reçu le 2 juin 2005 dans lequel la locataire lui indiquait avoir procédé au déménagement, demandait réparation de son préjudice et sollicitait un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire, que la SCI avait au surplus, en écartant la société preneuse de la réunion des locataires de l’ensemble immobilier en avril 2005, confirmé sa volonté de mettre fin à leurs relations.
La cour d’appel a donc valablement retenu que ces circonstances traduisaient la volonté manifeste de la SCI de mettre sa locataire en difficulté, et que le but poursuivi était de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction. En conséquence, la cour d’appel a pu en déduire que l’exercice de son droit de repentir par la SCI était fautif.
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