NS Avocats Manquement du bailleur à son obligation de délivrance lors du renouvellement

Cour d’Appel de Paris, 7 Novembre 2018, n° 17/09152

A la suite de la cession du fonds de commerce, la SCI bailleresse a donné à bail les deux locaux commerciaux à la société locataire. 

Par lettre recommandée, le gérant de la société locataire fait valoir que depuis plus de 4 ans il a attiré l’attention de la bailleresse sur la dégradation continue de l’état de la toiture du local dédié à la fabrication des pâtisseries, et la met en demeure de procéder à des travaux de réfection de la toiture. 

Par une nouvelle lettre recommandée, la société locataire informe la bailleresse de la décision du Préfet du département d’ordonner la fermeture administrative du local de fabrication des pâtisseries et de ce que les travaux mandatés par le bailleur étaient totalement insuffisants, les désordres perdurant.

La société locataire fait donc assigner en référé son bailleur aux fins d’expertise. Par ordonnance de référé, une expertise est ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance compétent et un expert est désigné.

En fin d’année, la société locataire formule une demande de renouvellement du bail, laquelle a été acceptée par la bailleresse.

Par jugement du 3 mars 2014, la société locataire a été placée en liquidation judiciaire. La cession du fonds de commerce a été ordonnée à la barre du tribunal, moyennant une certaine somme. 

Par acte d’huissier de justice du 30 avril 2015, le liquidateur judiciaire du locataire fait assigner le bailleur aux fins d’obtenir réparation des troubles de jouissance et de la perte de valeur du fonds de commerce, de la perte d’exploitation, et divers autres préjudices, afférents aux manquements des bailleurs.

Le tribunal saisi a donné raison au locataire et le bailleur a interjeté appel de la décision. La SCI bailleresse prétend qu’en demandant le renouvellement du bail le 24 décembre 2012 lequel a été accepté par la bailleresse le 22 mars 2013 sans diminution du prix du loyer, la société preneuse a pris les lieux loués dans l’état dans lequel ils se trouvaient au 1er janvier 2013 sans pouvoir exiger aucune réparation ni aucune remise en état préalable de sorte que sa demande de renouvellement a supprimé son intérêt à agir en indemnisation des préjudices résultant de l’état du local.

La société locataire répond en énonçant que la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, et qu’en l’espèce la demande de renouvellement qui est un acte de préservation du droit du preneur au maintien dans les lieux, manifeste la volonté de renouveler le contrat mais pas celle de renoncer à la demande indemnitaire formée préalablement.

L’argument de la société bailleresse consiste à dire que les travaux sont dus à la vétusté des locaux et que la vétusté ne relève pas de la responsabilité du bailleur, qu’elle est contractuellement à la charge du preneur contrairement à ce qu’a dit le tribunal et que le preneur a une responsabilité dans l’absence d’entretien des locaux qui a été relevée dans l’arrêté du juin 2008 de la DDCCRF. Elle reproche en outre au preneur de ne l’avoir pas mise en demeure d’effectuer les travaux.

La cour d’appel de Paris rappelle qu’en application de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et qu’en application de l’article 1720 du même code il doit délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces, et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Ces dispositions ont vocation à s’appliquer sauf dispositions contractuelles contraires lesquelles ne peuvent dispenser le bailleur de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle prévue, et ce même au cours du bail. 

En outre, la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l’état ne peut transférer au preneur les conséquences de la vétusté, seule une stipulation expresse contraire pouvant transférer à la charge du preneur les conséquences de la vétusté.

Aucune clause du bail ne transfère expressément au preneur la charge de la vétusté, note la cour d’appel.

Enfin, elle se réfère au rapport d’expertise. L’expert avait conclu que « la vétusté et l’absence de gros entretien patrimonial sont à l’origine des désordres observés, affectant le bâti des constructions ». 

Il suit de ces éléments que la réparation des désordres constatés requiert des travaux relevant de l’article 606 du code civil, qui aux termes du bail litigieux sont à la charge du bailleur, outre que l’expert a constaté qu’ils relèvent de la vétusté, qui est l’état de détérioration produit par le temps, et qui est également à la charge de la bailleresse, faute de stipulation expresse contraire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour d’appel juge que la société locataire démontre que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux et confirme la décision du juge de première instance.