NS Avocats Renouvellement du bail commercial prévoyant un loyer «charges comprises»

Cour d’Appel de Paris, pôle 5, Chambre 3, 5 Décembre 2018, n° 17/06884

Par acte d’huissier, le bailleur fait délivrer un congé au locataire avec offre de renouvellement, moyennant un loyer plus élevé. Par congé, le locataire lui notifie son acceptation de l’offre de renouvellement mais s’oppose à la fixation du prix du bail renouvelé au montant proposé. Une procédure en fixation du loyer renouvelé intervient et fixe le montant à un certain montant.

La problématique posée par l’affaire qu’a eu à connaître la cour d’appel concernait les charges.

Le renouvellement intervenant antérieurement à la loi Pinel, l’article L145-40-2 du code de commerce et du décret d’application du 3 novembre 2014 ne trouvaient pas à s’appliquer et seule la loi des parties régissait le bail initial. La cour d’appel de Paris a eu à statuer sous l’empire de la loi ancienne.

Le bail d’espèce prévoyait un loyer fixé « charges comprises ». En conséquence, le bailleur ne pouvait pas imputer au locataire de charges qu’il avait engagées, à l’exception de certaines taxes ou certains impôts qui auraient pu faire l’objet de stipulations particulières (comme la taxe foncière).

Pour cette raison, la cour d’appel en conclut que compte tenu du fait que le prix est toutes charges comprises, il convient d’augmenter la somme retenue par l’expert du coût des charges annuelles dont il a été justifié. En effet, les dispositions légales et réglementaires apportées par la loi Pinel ne trouvaient pas à s’appliquer. Le renouvellement du bail intervient donc aux clauses et conditions du bail initial.

Pour rappel, l’article L145-40-2 du code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, est d’ordre public.