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Un bailleur et un locataire concluent un bail dérogatoire, sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce pour une durée de 23 mois, à compter du 1er octobre 2008 jusqu’au 31 août 2010. Un deuxième bail a été signé avec effet au 1er septembre 2010 pour une durée de 23 mois avec une fin le 31 juillet 2012. Enfin, un troisième bail a été signé pour une nouvelle durée de 23 mois avec effet au le 1er août 2012 et fin au 30 juin 2014.
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Le local a été définitivement restitué le 17 novembre 2014.
La durée totale des trois conventions excédait donc la durée de 2 ans maximale alors imposée par l’article L145-5 du code de commerce (celle-ci est désormais de 3 ans depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel).
Le droit au statut, dans ces circonstances, naît à l’expiration du délai de 2 ans. Toutefois, il est loisible aux parties de déroger au statut des baux commerciaux dès lors que le droit à ce statut est né, c’est-à-dire à l’expiration du délai de 2 ans. Après cela, le locataire peut valablement renoncer à son droit au statut. Pas avant.
La question se posait de savoir si, en raison de la naissance d’une convention soumise au statut des baux commerciaux, le locataire avait valablement renoncé à celui-ci.
En l’espèce le 20 janvier 2011, soit après l’acquisition de son droit au statut résultant du second bail qui a pris effet le 1er septembre 2010, le gérant de la société locataire a indiqué renoncer valablement et explicitement au statut des baux commerciaux ; que cette renonciation, retient la cour d’appel, est expresse et exprimée de manière non équivoque et en connaissance de cause.
A l’expiration du dernier bail soit le 30 juin 2014, le locataire s’est maintenu dans les lieux loués. Toutefois, il ne s’est pas opéré un nouveau bail soumis automatiquement au statut des baux commerciaux en raison de l’opposition du bailleur. Ce dernier a, en effet, le 23 avril puis le 30 avril 2014 et enfin le 16 juin 2014 par lettres recommandées, informé le locataire du terme du bail à venir, de la nécessité de restituer les locaux et sollicité une date afin d’établir un constat de sortie des lieux contradictoire manifestant ainsi sa volonté certaine de reprendre possession des lieux et de mettre fin à leur rapport contractuel.
Le locataire, s’est maintenu dans les lieux, alors sans droit ni titre, nonobstant l’opposition du bailleur. Il ne peut dès lors revendiquer le statut des baux commerciaux, conclut la cour d’appel.
En conclusion, la cour d’appel rappelle la règle selon laquelle la renonciation au statut des baux commerciaux (que ce soit le statut dans son ensemble ou certaines de ses dispositions) est possible dès lors que le droit est né et ce, de façon expresse, non équivoque et en toute connaissance de cause.
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