Cour de cassation 3ème chambre civile – 18 décembre 2025 n°24-15.417
Résumé
Par arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation confirme que le caractère « monovalent » d’un local commercial, lequel, pour rappel, permet la fixation du loyer à la valeur locative, ne dépend pas de la charge financière relatifs à des travaux de dépollution ni de leur imputation à l’une ou l’autre des parties.
Les faits
Une société civile immobilière est propriétaire de locaux commerciaux qu’elle donne à bail commercial à une société locataire pour l’exercice d’une activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile.
À l’expiration du bail, la bailleresse a adressé un congé avec offre de renouvellement au locataire en lui proposant un nouveau loyer significativement plus élevé.
Procédure antérieure
La cour d’appel de Caen, par un arrêt du 15 juin 2023, a considéré que, du fait de la monovalence des locaux, le plafonnement devait être exclus.
Elle retient, notamment que les « locaux commerciaux donnés à bail présentent un caractère monovalent, permettant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, lorsqu’ils ont été construits ou sont aménagés en vue d’une seule utilisation et qu’ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, à condition, toutefois, que la charge financière de ces travaux soit susceptible de peser sur le bailleur ».
Les travaux visés par la cour d’appel de Caen étaient notamment le démontage des pistes, de l’auvent de la station-service, la purge et l’enlèvement des cuves de carburants, du séparateur d’hydrocarbures, le comblement des fosses, la transformation des portes spécialisées et surtout la dépollution du site.
La société bailleresse a formé un pourvoi. Elle arguait que, selon les règles environnementales, la dépollution d’une installation classée incombe au dernier exploitant de l’installation, c’est-à-dire au preneur. Dès lors, la charge financière de cette dépollution ne pesant pas sur la bailleresse, elle ne devrait pas entrer en compte dans l’appréciation du caractère monovalent.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle tout d’abord, sur les fondements des dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce. Elle énonce que « la cour d’appel a, d’abord, énoncé, à bon droit, que la règle du plafonnement n’était pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, […] et qu’étaient monovalents les locaux qu’il n’était pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses. »
L’apport de l’arrêt réside dans le fait que la Cour de cassation précise que peu importe l’imputation des travaux de dépollution pour apprécier le caractère monovalent des locaux. Elle juge que « le fait que le coût d’une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur étant indifférent ».
Portée de l’arrêt
Cet arrêt du 18 décembre 2025 rappelle une règle classique en matière de monovalence, posée par l’article R. 145-10 précité.
En outre, elle précise l’autonomie du critère d’aménagement par rapport à la charge financière. La monovalence ne s’apprécie pas au regard de la répartition des risques et des coûts entre les parties. Elle s’apprécie uniquement au regard de la nature physique et fonctionnelle du bien : a-t-il été conçu pour une seule utilisation ? Les travaux nécessaires pour en changer la destination sont-ils importants et coûteux ? Dans l’affirmative, le bien est monovalent et le déplafonnement et écarté.
Aussi, l’imputation légale des frais de dépollution au dernier exploitant ne peut pas interférer avec la qualification du bien loué au sens du statut des baux commerciaux. La dépollution, même si elle incombe légalement au preneur, reste un travail nécessaire à la reconversion du bien et doit donc être intégré dans l’appréciation de la monovalence.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.417
Disposition(s) légale(s) citée(s) :
« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »