NS Avocats Locaux monovalents et plafonnement lors du renouvellement du bail

Cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 21 juin 2023, n°20/06695

Faits et procédure

Un couple de bailleurs consent à une société commerciale un bail soumis au statut des baux commerciaux portant sur des locaux commerciaux à usage de garage. Au décès du mari, ses héritiers sont devenus propriétaires indivis de la totalité des biens loués.

Par acte extra-judiciaire, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé et proposé le renouvellement du bail à compter moyennant un loyer annuel en principal déplafonné ; puis ont fait suivre ce congé d’un mémoire préalable en fixation du loyer renouvellement.

Puis, passé le délai d’un mois, ils ont assigné le locataire devant le tribunal judiciaire compétent aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter de la date d’effet du bail renouvelé au montant proposé. Ils invoqués, au moyen de leurs prétentions, la monovalence des locaux loués.

En première instance, les bailleurs ont été déboutés et ils ont interjeté appel de la décision devant la cour d’appel de Paris.

Rappel des règles de la monovalence en matière de baux commerciaux :

Les locaux monovalents sont les locaux construits en vue d’une seule utilisation et dont l’exercice, en leur sein, d’une autre utilisation conduirait à des travaux d’un coût trop élevé. En d’autres termes, les locaux monovalents sont ceux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux au regard de la valeur vénale de l’immeuble.

Le critère est à la fois matériel (les travaux à réaliser) et économique (le coût de ces derniers par rapport à la valeur vénale des murs).

L’article R. 145-10 du Code de commerce disposant que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Cela implique donc que le prix du bail renouvelé n’est plus fixé sur la base du plafonnement mais est, de fait, déplafonné.

Solution au cas d’espèce :

Au soutien du caractère monovalent de leurs murs, les bailleurs démontrent que dès l’origine un terrain nu a été acquis en 1932 et qu’il y a été édifié des locaux dédiés à l’activité spécifique de garage et de réparation automobile. Ils sont toujours affectés à cette seule destination telle que cela résulte des baux commerciaux successifs conclus entre les parties.

Pour ce qui est du critère économique de leur démonstration, ils relèvent que l’expert judiciaire désigné a estimé le montant des travaux de transformation à 1 913 864 euros.

Il a toutefois été relevé que la valeur de vente maximale résultant de l’acte de vente est susceptible de s’élever à 13 219 378 euros.

La cour d’appel de Paris a retenu que le coût démontré des travaux de transformation dans sa valeur la plus haute n’apparaît en tout état de cause pas important au regard de la valeur de l’immeuble résultant des pièces produites par les parties et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Le prix du bail renouvelé est dès lors plafonné et calculé selon la variation indiciaire.