NS Avocats Le congé délivré par un bailleur offrant le renouvellement sans indemnité d’éviction est dépourvu d’effets

Cour d’Appel de Paris, 6 Mars 2019, N° 16/21630

Un bail commercial est conclu pour une durée de neuf années à destination de café bar restaurant. Les héritiers du locataire décédé ont ensuite notifié à l’administrateur des biens du bailleur une demande de renouvellement du bail commercial.

Puis le bailleur a fait délivrer un « congé avec offre de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction », leur refusant tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour les motifs graves et légitimes résultant du fait que l’ancien locataire défunt n’est plus inscrit au registre du commerce et des sociétés depuis le 8 juillet 2005, radiation intervenue après la mise en location gérance du fonds de commerce à compter du 30 novembre 2004 et ce sans autorisation du bailleur.

Le bailleur fait ensuite assigner les héritiers devant le tribunal de grande instance aux fins de voir ordonner l’expulsion des héritiers venant au droit du locataire initial. Le tribunal de grande instance saisi a constaté la régularité du congé et dit que les héritiers sont occupants sans droit ni titre, ordonné leur expulsion.

Ces derniers ont interjeté appel.

La cour relève que l’acte délivré par le bailleur, est intitulé « congé avec offre de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction ». Ce n’est qu’en page 2 qu’il est fait état de causes graves et légitimes justifiant le refus de paiement d’une indemnité d’éviction, mais il n’est pas fait mention du fait que ce congé met fin au bail en raison d’un refus de renouvellement, si bien que l’ambiguïté résultant des termes employés dans le titre de l’acte subsiste pour des preneurs non professionnels, s’agissant en l’espèce d’une indivision successorale dont les membres demeurent à l’étranger.

Ce congé dont les termes sont ambigus ne peut avoir aucun effet et le jugement entrepris doit être réformé de ce chef.

Les preneurs demandent de dire que le bail s’est tacitement renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 17 novembre 2012.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 décembre 2013, les consorts indivis avaient sollicité le renouvellement de leur bail, qui se trouvait à cette époque en tacite prolongation, puisque son terme était fixé au 30 juin 2012. La nullité de l’acte délivré par le bailleur a le même effet que l’absence de réponse de ce dernier dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur étant alors conformément à l’article L145-10 du code de commerce réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Cependant, le nouveau bail serait susceptible de prendre effet au jour de la demande de renouvellement soit le 6 décembre 2013, et non pas au jour anniversaire de la conclusion du bail expiré comme le demandent les preneurs, il convient d’interroger les parties sur ce point qui n’a pas été débattu contradictoirement, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

La cour retient que le bail dont s’agit s’est renouvelé à compter de la demande qui en a été faite par les consorts indivis, locataires, soit à compter du 6 décembre 2013.