NS Avocats La validité d’une demande de renouvellement adressée à l’administrateur de biens du bailleur

Cour d’Appel de Paris, 13 Février 2019, N° 17/02480

Selon acte sous seing privé, un bailleur donne à bail un local à usage de commerce et d’habitation. Le locataire cède son local à une société anonyme. Le bail est renouvelé à plusieurs reprises.

Lors de l’un des renouvellements, la société locataire formule une demande de renouvellement du bail commercial à une agence représentant le bailleur, le 19 septembre 2005 et au bailleur le 28 septembre.

Le bailleur décède en 2011 et une indivision devient propriétaire.

Suivant deux ordonnances sur requête en date des 22 novembre 2012 et 8 janvier 2013, les propriétaires ont fait désigner un huissier de justice, pour procéder à un constat.

Les propriétaires co indivisaires ont ensuite fait adresser à la société locataire par acte d’huissier en date du 23 avril 2013 une mise en demeure visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L145 -17 du code de commerce de mettre un terme aux infractions constatées dans le délai d’un mois.

Par acte d’huissier signifié le 29 avril 2013, les consorts bailleurs lui ont donné congé du bail à effet du 31 décembre 2013 lui refusant tous droits au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice en date des 4 octobre 2013 et 7 octobre 2013, les bailleurs ont assigné le locataire aux fins notamment de voir valider le congé donné le 30 avril 2013 sans paiement d’une indemnité d’éviction, prononcer subsidiairement la résiliation du bail aux torts de la société locataire, ordonner son expulsion et la voir condamner aux coûts des travaux de remise en état et de la démolition des constructions et au paiement de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 17 octobre 2016, le tribunal de grande instance saisi a déclaré nulle la demande de renouvellement du 19 et du 28 septembre 2005, requalifié le congé délivré au locataire avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction en congé avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction, et désigné un expert aux fins qu’il fixe le montant de l’indemnité d’éviction due par le locataire.

Les bailleurs déboutés ont alors interjeté appel de la décision. A l’appui de leur appel, ils allèguent plusieurs irrégularités selon eux.

Sur la demande de renouvellement du bail du 28 septembre 2005 :

La société locataire soutenait que le bail aurait pris fin le 31 décembre 2005 et aurait été renouvelé le 1er janvier 2006 en suite de la demande de renouvellement des 19 et 28 septembre 2005.

Les bailleurs co-indivisaires font valoir que cette demande signifiée au bailleur en sa qualité d’usufruitière n’est pas valable en application de l’article 595 alinéa 4 du code civil et que le bail s’est poursuivi par tacite prorogation.

Les appelants soutiennent que le bail renouvelé constituant un nouveau bail, le locataire aurait dû signifier sa demande de renouvellement à l’usufruitier et au nu propriétaire et non à la seule usufruitière, dont la qualité d’usufruitière apparaît expressément dans l’acte de signification. Ils ajoutent que la demande de renouvellement signifiée le 19 septembre 2005 à l’agence est inopérante alors qu’elle n’a pas été signifiée à cette société en qualité de représentant du bailleur.

La société locataire se prévaut notamment de la théorie de l’apparence pour justifier qu’elle ignorait l’identité des réels propriétaires et que le cabinet de gestion MOUTARD PICHOT lui a toujours présenté la bailleresse défunte, destinataire de la demande, en qualité de propriétaire du bien, disposant du pouvoir et de la capacité de céder ; que ce cabinet était mandaté par la succession.

La cour rappelle que l’article 595 alinéa 4 du code civil prévoit que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Il est admis qu’en application de ces textes, un usufruitier ne peut renouveler un bail commercial sans le consentement du nu propriétaire.

Toutefois, rappelle-t-elle, l’article L145-10 prévoit que la demande de renouvellement adressée au gérant de l’immeuble est valable et que celui-ci est « réputé avoir qualité pour recevoir la demande de renouvellement ».

En l’espèce, par acte d’huissier de justice du 19 septembre 2005, la société locataire a fait signifier à l’administrateur de biens, une demande de renouvellement de son bail.

Cet acte a été régulièrement signifié à l’agence administrateur de biens le 19 septembre 2005. La cour relève que l’acte de renouvellement a été notifié de manière valable audit administrateur qui est réputé avoir qualité pour recevoir l’acte en tant que gérant de l’immeuble donné à bail.

En effet, il est établi par les pièces versées aux débats que l’agence a géré l’immeuble pendant plusieurs années et était l’interlocuteur de la société locataire jusqu’en septembre 2011 notamment pour la perception des loyers.

Elle en conclut que la demande de renouvellement du bail signifiée les 19 et 28 septembre 2005 est valable de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef.

En l ‘absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, le bail s’est renouvelé automatiquement pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2006.

Concernant le congé délivré par le bailleur ultérieurement, il est admis que le congé donné pour une date prématurée n’est pas nul, et que ses effets sont reportés à la première date utile. Il s’ensuit que le congé délivré le 29 avril 2013 par les co-indivisaires bailleurs a produit ses effets le 31 décembre 2014.