Bail commercial et galerie marchande : sauf clause contraire, le bailleur n’est pas tenu de garantir un environnement commercial favorable au locataire

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 11 avril 2019, n° 18-12.076

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Une société bailleresse, propriétaire d’une galerie marchande située au sein d’un centre commercial, a donné à bail à un local à usage de brasserie. A la suite de la reconstruction d’un centre commercial à proximité, le bailleur a donné congé à la société locataire avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Les loyers n’ayant pas été réglés, la société bailleresse a assigné son locataire en résiliation du bail aux torts de celle-ci. A titre reconventionnel, la société locataire reprochant au bailleur la désertification de la galerie marchande, a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le locataire reprochait notamment au bailleur d’avoir fait construire un nouveau centre commercial à proximité de l’ancien. Nouveau centre vers lequel il avait transféré la majorité des commerces, dont un hypermarché.

La cour d’appel a accueilli les demandes du bailleur et a rejeté celles du locataire. Celui-ci a donc formé un pourvoi en cassation. La cour d’appel pour fonder son arrêt avait considéré que le bail ne prévoyait aucune clause ne mettant à la charge du bailleur l’obligation de garantir la commercialité de la galerie marchande.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel en considérant que cette dernière n’était pas tenue de vérifier l’existence de circonstances particulières et qu’elle en a exactement déduit, sans dénaturer la volonté des parties, que le bailleur n’avait commis aucune faute contractuelle.

Cette décision s’inscrivant dans un courant jurisprudentiel unanime depuis plusieurs années. Il est en effet fréquent que les bailleurs ne stipulent pas une telle clause dans les baux de centres commerciaux. Il est donc recommandé aux parties locataires de s’assurer, avant toute signature du bail, de la présence ou non d’une telle clause afin de signer en connaissance de cause.

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