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Le bailleur n’est pas tenu de relever la nullité du congé du locataire

Aux termes du cinquième et dernier alinéa de l’article L145-9 du code de commerce, dont la rédaction découle de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par huissier.

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Cour d’Appel de Douai, 20 Décembre 2018, 17/05413

Cette forme légalement imposée du congé était une condition substantielle de validité de l’acte en question. Son non-respect entraînant sa nullité même si le défaut de forme ne cause aucun grief au bailleur.

Toutefois, il s’agit d’une nullité relative, en ce sens qu’elle ne peut être invoquée que par celui qu’elle protège c’est-à-dire le bailleur, celui-ci étant libre d’accepter expressément ou tacitement le congé irrégulier. A l’inverse une nullité absolue qui a vocation à protéger une règle violée dont l’objet est la sauvegarde de l’intérêt général, permet à quiconque de l’invoquer.

Un congé avait été délivré par le preneur, celui-ci était irrégulier en la forme et la société bailleresse n’a jamais relevé la nullité du congé qu’on lui avait fait délivrer. Il a été retenu que le seul fait de continuer à appeler les loyers ne permet pas de caractériser une volonté non équivoque du bailleur de se prévaloir de la nullité du congé.

La locataire, quant à elle, qui souhaitait quitter les lieux a saisi le tribunal de grande instance aux fins qu’il constate la nullité du congé. En l’espèce, la bailleresse n’avait pas, à la suite de la réception du congé du preneur, fait de diligences pour obtenir le départ de l’occupant des locaux. Le tribunal l’a déboutée de sa demande tendant à juger que le congé qu’elle a elle-même délivré était nul.

La locataire a interjeté appel de la décision. La Cour d’appel de Douai a infirmé le jugement du tribunal de grande instance

La cour d’appel a relevé que le seul fait que la société bailleresse n’ait, à la suite de la réception du congé du preneur, accompli de diligences pour que le locataire des locaux les quitte, ne caractérise pas son accord tacite au maintien en possession de l’association.

En outre, la cour d’appel a relevé que le locataire était, parallèlement, en négociations avec une autre société bailleresse pour la location de nouveaux locaux aux fins de regrouper ses activités sur un seul site.

Or, le gérant de l’autre société bailleresse était le même que celui de la société bailleresse du bail pour lequel un congé a été délivré.

Ainsi, en déduit la cour d’appel, le bailleur ne pouvait feindre de ne pas connaître ces négociations, lesquelles confirmaient la volonté de départ de son preneur – ce, en dépit de la nullité du congé.

Par conséquent, en l’absence de renonciation expresse de la société bailleresse au congé qui lui avait été délivré, il convient d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de constater la résiliation du bail commercial, et ce à compter de la date d’effet du congé.

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