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Clause de destination du bail commercial : danser et jouer au bowling sont deux activités différentes

Un bail commercial d’une durée de neuf années est conclu entre un bailleur et un locataire pour l’activité suivante :

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Cour d’Appel de Chambery, 20 Novembre 2018, n° 16/02210

« Les locaux présentement loués devront servir exclusivement à l’exploitation d’un bowling sous l’enseigne e bowling, ou toute autre enseigne, à l’exclusion de tous autres commerces dans tous les cas, étant précisé que sont également autorisées les activités annexes telles que billards, jeux électroniques, bar licence IV, rafraîchissements et petite restauration, boutique liée à l’activité de bowling, salle polyvalente pour séminaires liés à l’activité bowling, DAB, réparation du matériel du bowling ».

Les relations entre les parties sont rapidement devenues conflictuelles. Le bailleur a réclamé le paiement de charges de copropriété alors que le preneur s’est plaint du mauvais état de l’immeuble. Plusieurs décisions de justice sont intervenues.

L’une des questions qui se posait concernait la clause de destination du bail.

La société locataire avait mis en place une organisation des soirées d’animation dansante ou musicale, avec des jeux de lumière, un équipement de sonorisation, et l’intervention d’un professionnel et avait réalisé un aménagement des lieux pour l’exercice de cette activité.

Or, la cour d’appel rappelle que le preneur qui veut exercer des activités connexes ou complémentaires à celles qui sont autorisées par le bail est tenu de faire une demande au bailleur dans les formes de l’article L145-47 du code de commerce. 

Il se trouve en infraction s’il exerce une telle activité sans en avoir fait la demande et encourt la résiliation de son bail. 

Il en va autrement lorsque cette activité est incluse implicitement selon les usages de la profession ou lorsqu’elle est consacrée par l’évolution des usages locaux commerciaux. 

En l’espèce, le bail comprend une liste d’activités annexes autorisées telles que billard, jeux électroniques, bar licence IV, rafraîchissement et petite restauration, boutique liée à l’activité bowling, salle polyvalente pour séminaires liés à l’activité bowling, DAB, réparation du matériel du bowling. 

Il est vrai que cette liste n’est pas limitative mais seulement énumérative, que toutefois, elle n’autorise d’autres activités que si elles ont le caractère d’annexe de celle de bowling. 

La cour d’appel de CHAMBERY décide ainsi :

D’une part, il n’en va pas ainsi de l’activité d’animation dansante ou musicale car elle n’a pas de rapport direct avec le bowling. L’organisation de soirées dansantes constitue une activité commerciale à part entière exercée par des établissements qui s’y consacrent de façon exclusive, outre celle de débit de boissons. 

D’autre part, bien que la société locataire ait fourni un certain nombre de preuves attestant que beaucoup d’établissements de même nature exercent l’activité litigieuse, il n’est pas établi que cet usage soit général. 

En effet, la société locataire faisait valoir que de nombreux établissements de la région exercent l’activité d’animation musicale et dansante, en citant particulièrement deux établissements.

Le cas de ces deux établissements ne vaut qu’à titre d’exemple, et ne constitue pas la preuve d’un usage général, retient la cour d’appel.

La SARL VOGLANS BOWLING affirme qu’elle a cessé les activités litigieuses, mais toutefois ne prétend pas l’avoir fait dans le mois suivant la signification du commandement. La cour d’appel exclut donc l’activité de danse de celle de bowling.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux

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