NS Avocats Distorsion de la variation du loyer du bail commercial due à la date de demande de révision

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 13 Mai 2018 – 17-15.146

Une société bailleresse a donné à bail commercial divers locaux. Le bail stipulait un loyer indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction.

Le 29 juin 2010, la société bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en révision du loyer indexé à la valeur locative à compter du 23 décembre 2009.

A titre reconventionnel, la société locataire a demandé de réputer non écrite la clause d’indexation stipulée au bail du fait de la distorsion de la variation entraînée par celle-ci.

La cour d’appel saisie a rejeté sa demande. La société locataire a formé un pourvoi en cassation.

Elle estime que les clauses d’échelle mobile sont illicites dès lors que leur application conduit à une distorsion entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer.

Or, en l’espèce, le bail conclu prévoit une clause d’indexation stipulant que la révision du loyer opéré chaque 1er juillet « s’effectuera en prenant pour indice de référence l’indice de départ du 4ème trimestre 1993 et pour indice de comparaison, celui du 4ème trimestre de l’année civile précédant le jour anniversaire de la révision ».

Ainsi, la société locataire faisait valoir que cette clause est illicite alors qu’elle conduit, dans le cadre de la révision judiciaire du loyer sollicitée par le bailleur fixant la date de révision du loyer renouvelé au 23 décembre 2009, à une distorsion entre la période de variation de l’indice et celle contenue entre chaque révision.

Toutefois, la Cour de cassation rejette ce pourvoi.

Elle retient que la cour d’appel a constaté que ladite clause d’indexation stipulait que le loyer serait indexé tous les ans sur l’ICC, et, pour la première fois, le 1er janvier 1995 et qu’en raison du décalage existant entre la date de publication de l’indice et le jour d’échéance de la révision, l’indice de référence serait celui du 4e trimestre 1993 et l’indice de comparaison celui du 4e trimestre de l’année civile précédant le jour anniversaire de la révision et, pour la première révision au 1er juillet 1995, l’indice du 4e trimestre 1994 et relevé qu’aucune distorsion n’avait été constatée entre l’indice de base fixe (4e trimestre 1994) et l’indice multiplicateur qui avait été, lors des révisions successives, celui du 4e trimestre précédant la date de révision.

Ainsi, si le loyer révisé à venir était fixé à une date différente de celle prévue par la clause, le juge devrait adapter le jeu de la clause d’échelle mobile à la valeur locative, la révision du loyer ne pouvant elle-même organiser la distorsion prohibée par la loi.

La cour d’appel a donc parfaitement déduit et retenu qu’en réalité ce n’est pas la clause d’indexation qui est illicite. En réalité, la distorsion apparente tenait au fait que la clause d’échelle mobile jouait au 1er juillet de chaque année et que la demande de révision avait été formée le 23 décembre 2009.

Le juge du fond devait en effet retenir, dans son adaptation de la clause, que désormais l’indexation interviendrait annuellement à la date d’anniversaire de la demande de révision formée.