Bail commercial et clause d’indexation jouant exclusivement à la hausse : réputation non-écrite de la seule stipulation prohibée

Cour de cassation 3ème chambre civile – 18 décembre 2025 n°24-12.218

Résumé

Par arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation entérine une position désormais constante en matière de sanction d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse. Aux termes de cet arrêt, elle retient que seule la stipulation prohibée – celle réservant la variation à la hausse uniquement – doit être réputée non écrite, et non la clause entière, sauf à démontrer l’indivisibilité absolue des dispositions.

Les faits

Un bailleur et un preneur concluent un bail commercial assorti d’une clause d’indexation stipulant que le loyer serait révisé « en fonction de la variation à la hausse de l’indice national du coût de la construction ». Cette rédaction créait une distorsion à la variation indiciaire : le loyer augmentait automatiquement en cas de hausse de l’indice, mais ne diminuait jamais en cas de baisse.

Il convient toutefois de rappeler que l’article L. 145-15 du Code de commerce dispose que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.

L’article L. 145-39 du même code ajoute que par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Entre 2015 et 2016, la bailleresse a adressé à la locataire plusieurs commandements de payer fondés sur la clause résolutoire du bail, invoquant des impayés. La locataire a ensuite assigné la bailleresse en nullité de ces commandements et en remboursement d’un trop-perçu de loyers, arguant que la bailleresse avait failli en ne réduisant pas le loyer lors de la baisse de l’indice.

Procédure antérieure

La cour d’appel de Nîmes, par arrêt du 9 février 2024 rendu après renvoi, a prononcé la nullité entière de la clause d’indexation, au motif que « la commune intention des parties avait été de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause d’indexation ».

Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation opère une cassation l’arrêt et, se fondant sur les articles L. 145-15 et L. 145-39 du Code de commerce, affirme que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité ».

La Cour censure la cour d’appel en relevant que celle-ci a retenu la nullité entière en invoquant « la commune intention des parties de donner un caractère essentiel et déterminant à la clause d’indexation », motifs qu’elle juge « impropres à caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée ».

Le caractère « essentiel et déterminant » ne suffit pas en tant que tel à rendre la clause indivisible, et, ce faisant, prononcer l’entièreté de la clause.

Portée de l’arrêt

Cet arrêt du 18 décembre 2025 rappelle trois principes fondamentaux en matière de clause d’échelle mobile :

• D’une part, le principe de la réputée non écrite partielle. Cette solution suit une logique de proportionnalité : seule la stipulation illégale disparaît, laissant le reste de la clause intact et donc valide.
• D’autre part, l’exigence d’une indivisibilité véritable. La simple invocation d’une volonté commune ou d’une intention essentielle ne suffit pas à emporter l’indivisibilité. Le juge doit relever une véritable indivisibilité objective.

L’arrêt s’inscrit en cohérence avec la jurisprudence de ces dernières années, et notamment celle de la Haute cour en date des 11 mars 2021 et 12 janvier 2022 (Cass. 3^ème civ., 11 mars 2021, n° 20-12.345 ; Cass. 3^ème civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169).

Décision commentée :

Cass. 3ème civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218

Disposition(s) citée(s) :

Cass. 3^ème civ., 11 mars 2021, n° 20-12.345
Cass. 3^ème civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169

Disposition(s) légale(s) citée(s) :

Article L. 145-39 du Code de commerce :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »