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Le bail commercial peut être renouvelé à plusieurs conditions et selon des formalités bien précises.
NS avocats vous assiste et vous défend sur vos besoins en négociation, relecture et accompagnement au long de la conclusion d’un bail commercial
Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application du statut :
Il doit être propriétaire du fonds et le fonds doit avoir été exploité pendant une certaine durée, sauf motif légitime de non-exploitation.
Les conditions ci-dessus énoncées sont cumulatives et l’absence d’une seule condition fait perdre au locataire le droit au renouvellement du bail commercial.
Le bail commercial arrivant à son terme ne prendra pas fin automatiquement et se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée.
Chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois.
En pratique : lorsque le bail initial dépasse une durée de 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le locataire ne sera plus en mesure de bénéficier du plafonnement du loyer.
Le congé doit être donné six mois à l’avance (article L. 145-9, alinéa 1er, du Code de commerce).
Le congé peut être donné par acte extrajudiciaire ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception.
En pratique : nous invitons les parties à privilégier l’acte extrajudiciaire car la délivrance du congé par lettre recommandée est source d’insécurité juridique compte tenu des risques importants de contestation.
Le congé donné sous une autre forme est nul (Cass. Civ. 3, 24 janvier 1996).
Le congé doit, à peine de nullité, préciser les mentions indiquées à l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce.
Il doit également comporter la mention obligatoire suivante : « Le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Il est recommandé au bailleur souhaitant modifier le prix du bail de faire connaître le loyer qu’il propose dans le congé. A défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande soumise ultérieurement (article L. 145-11 du Code de commerce).
En pratique : si le désaccord porte sur le montant du loyer, le locataire doit alors saisir le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.
Le locataire ne peut faire une demande en renouvellement de bail qu’à défaut de congé (article L. 145-10, alinéa 1er, du Code de commerce).
En l’absence de manifestation du propriétaire, le locataire souhaitant procéder au renouvellement du bail, doit en faire la demande soit dans les six mois (délai maximal) qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment de sa reconduction tacite (article L. 145-10, alinéa 1er, du Code de commerce).
Elle doit être effectuée par acte extrajudiciaire (article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce).
La demande n’a, en principe, que vocation à obtenir le positionnement du bailleur sur le renouvellement. Cependant, elle peut contenir une proposition de loyer.
En tout état de cause, elle doit reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce, mentionnant au bailleur du délai de trois mois dont il dispose pour y répondre, et qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent.
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