Le renouvellement d’un bail commercial est soumis à plusieurs conditions. Le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application du statut :

• Le bail doit porter sur un immeuble ou un local.

• Le bail doit porter sur un immeuble ou un local.
• Un fonds de commerce ou artisanal doit être exploité dans l’immeuble loué.
• Le propriétaire du fonds doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers à l’adresse des locaux loués pour l’activité contractuellement prévue.

Le locataire doit également satisfaire à des conditions spécifiques :

• Il doit être propriétaire du fonds, et ce dernier doit avoir été exploité pendant une certaine durée, sauf motif légitime de non-exploitation.

Les conditions ci-dessus énoncées sont cumulatives, et l’absence d’une seule condition fait perdre au locataire le droit au renouvellement du bail commercial.

La prolongation tacite du bail commercial

Le bail commercial arrivant à son terme ne prend pas fin automatiquement et se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois. En pratique, lorsque le bail initial dépasse une durée de douze ans, le locataire ne sera plus en mesure de bénéficier du plafonnement du loyer renouvelé.

Comment le propriétaire doit-il procéder au renouvellement du bail ?

Le congé doit être donné six mois à l’avance (article L. 145-9, alinéa 1er, du Code de commerce).

Quelle est la forme à observer pour le congé ?

Le congé peut être donné par acte extrajudiciaire ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception. En pratique, il est recommandé de privilégier l’acte extrajudiciaire, car la délivrance du congé par lettre recommandée présente des risques de contestation ou de non-réception.

Quelles sont les sanctions encourues en cas d’irrespect des règles ?

Le congé donné sous une autre forme que celle prévue par la loi est nul (Cass. Civ. 3, 24 janvier 1996).

Que doit contenir le congé envoyé au locataire ?

Le congé doit, sous peine de nullité, contenir les mentions indiquées à l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce, ainsi que la mention obligatoire suivante : « Le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Comment faire réévaluer le loyer en cas de renouvellement ?

Il est recommandé au bailleur souhaitant modifier le prix du bail de faire connaître le loyer qu’il propose dans le congé. À défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande ultérieure (article L. 145-11 du Code de commerce).

Quelle est la réponse possible du locataire ?

• Le locataire peut accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées
• Le locataire peut aussi accepter le principe du renouvellement mais contester les modalités de l’offre.

En pratique : si le désaccord porte sur le montant du loyer, le locataire doit alors saisir le juge des loyers d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Comment le locataire doit-il procéder au renouvellement du bail ?

Le locataire ne peut demander le renouvellement du bail qu’en l’absence de congé de la part du bailleur (article L. 145-10, alinéa 1er, du Code de commerce).

Dans quel délai le locataire doit-il procéder au renouvellement ?

En l’absence de manifestation du propriétaire, le locataire souhaitant procéder au renouvellement du bail, doit en faire la demande soit dans les six mois (délai maximal) qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment de sa prolongation tacite (article L. 145-10, alinéa 1er, du Code de commerce).

Quelle est la forme à observer pour la demande de renouvellement ?

La demande de renouvellement doit être faite par acte extrajudiciaire (article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce) ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Mais, précise l’article R. 145-38 du Code de commerce, lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

Que doit contenir la demande de renouvellement adressée au bailleur ?

La demande n’a, en principe, que vocation à obtenir le positionnement du bailleur sur le renouvellement. Cependant, elle peut contenir une proposition de loyer.

En tout état de cause, elle doit reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce, mentionnant au bailleur du délai de trois mois dont il dispose pour y répondre, et qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent.

Quelle est la réponse du bailleur ?

• En cas de refus, le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande pour informer le locataire, par acte extrajudiciaire, de son refus, en précisant les motifs. L’acte doit également préciser, sous peine de nullité, que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifiée le refus de renouvellement.
• En cas d’acceptation, la réponse peut être expresse ou bien tacite (dans le cas où il n’aurait pas fait connaître sa réponse dans le délai de trois mois).

Renouvellement aux clauses et conditions du bail initial

Quelle est la durée du bail renouvelé ?

L’article 1214 du code civil dispose que le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

L’article L145-12 du code de commerce dispose en son premier alinéa, quant à la durée, que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Dans tous les cas, l’article L145-4 du code de commerce rappelle que le bail ne peut présenter une durée inférieure à neuf ans. Cet article est à compter parmi ceux d’ordre public tels qu’énumérés par l’article L145-15 du code de commerce.

La spécificité du bail commercial réside dans le fait qu’il ne cesse pas à l’arrivée du terme, au contraire des autres baux. L’article L145-9 du code de commerce dispose qu’il ne se renouvelle pas automatiquement, il doit y avoir un acte positif de l’une ou de l’autre des parties (un congé du bailleur ou une demande de renouvellement du preneur).

Les parties peuvent toutefois décider de le renouveler amiablement sans tenir compte de la date de renouvellement fixée par la loi. Elles peuvent le fixer antérieurement ou postérieurement à cette date.

Quel est l’objet du bail renouvelé ?

L’objet du bail renouvelé doit être le même que celui du bail expiré et porter sur les mêmes locaux. Si le bail initial porte sur plusieurs locaux, le bail renouvelé devra porter sur ces mêmes locaux, sauf à ce qu’ils ne soient pas indivisibles. Dans ce cas, le bail renouvelé pourra bénéficier d’une assiette moindre.

De la même façon, en fonction de la clause d’accession rédigée dans le bail, les travaux réalisés par le preneur peuvent accéder au premier ou au deuxième renouvellement et, dès lors, appartenir au bailleur. L’assiette du bail pourra alors être augmentée de la propriété de travaux ou constructions à laquelle le bailleur aurait accédé.

Dans tous les cas, le bailleur ne pourra soumettre le renouvellement du bail à la suppression ou l’ajout de nouvelles parcelles au preneur. Un tel congé pouvant être requalifié en congé refusant le renouvellement.

Le bailleur peut-il imposer des modifications concernant les locaux loués ?

Le bailleur ne peut pas imposer la suppression ou l’ajout de nouvelles parcelles dans le cadre du renouvellement. Si le bailleur tente d’ajouter ou de supprimer des locaux, le congé pourrait être requalifié en congé refusant le renouvellement du bail.

Quelles sont les obligations des parties lors du renouvellement du bail ?

Le bailleur et le preneur disposent des mêmes droits et obligations que lors du bail initial.

En pratique, les parties concluront un avenant de renouvellement faisant un renvoi aux clauses précédentes ou un nouveau bail, reprenant les clauses précédentes. Il nous semble préférable par souci de clarté de privilégier la seconde option.

L’article L145-12 prévoyant que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, il dispose que le bail renouvelé est bien un nouveau bail. Les parties sont dès lors libres de décider de conclure un tout nouveau bail à des conditions différentes du bail précédent. Le preneur qui les aura acceptées ne pourra ensuite se prévaloir de sa nullité pour non-respect de la procédure de renouvellement.

Le preneur peut-il contester de nouvelles conditions imposées dans le cadre du renouvellement ?

Cependant, il doit y avoir un accord et cet accord doit être non-équivoque. Aucune des parties ne peut imposer à l’autre de nouvelles conditions non prévues. Les cours d’appel divergeant sur la possibilité d’invoquer l’erreur ou le dol lorsque le bail renouvelé signé comportait de nouvelles clauses comme autant de nouvelles conditions.

Si les obligations des parties ont été modifiées en cours de bail (par exemple des modalités de paiement du loyer, une cession de droit au bail ou une sous-location autorisées), il conviendra de s’assurer que celles-ci sont reprises dans le bail renouvelé. En effet, en l’absence de stipulation dans le nouveau bail, il pourrait être considéré que ces modifications n’étaient applicables qu’au bail précédent.

Enfin, les locaux loués doivent conserver la même destination lors du bail renouvelé.

Comment le loyer du bail renouvelé est-il fixé ?

Si elles sont parvenues à un accord sur le loyer renouvelé (lequel peut être fixé selon les clauses du bail, selon la valeur de l’indice ou la valeur locative), les parties bailleresse et preneuse établiront un nouveau contrat en fixant le loyer.

Il est possible qu’un désaccord sur le montant du loyer renouvelé survienne. La partie la plus diligente saisir le juge des loyers commerciaux afin qu’il procède à la fixation du montant du loyer renouvelé.

A la suite de cette décision, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées par le juge, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive. L’article L145-57 du code de commerce ajoutant que faute pour le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du locataire le projet de bail conforme à la décision de fixation du loyer ou faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Que faire si des clauses du bail initial sont réputées non-écrites ?

Bien entendu, dans le cas où des clauses seraient réputées non-écrites entre la conclusion du bail initial et celle du bail renouvelé, ces dernières devraient ne plus s’appliquer et être supprimées du bail renouvelé ou adaptées.

Le juge peut-il modifier les clauses du bail renouvelé ?

Les juges ne pourront modifier des clauses du bail initial si la licéité n’est pas discutée (cela se posera pour les clauses dont la réputation non-écrite est débattue entre les parties). Le juge ne pourra donc pas toucher aux clauses afférentes au dépôt de garantie (en augmentant son montant), ou aux clauses autorisant les cessions ou les sous-locations, etc.