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Les conditions de la validité de rétractation d’un congé avec offre de renouvellement

Le renouvellement du bail se fait par la délivrance d’un congé. Pour autant, le bailleur peut rétracter son congé, à condition, pour que la rétractation soit jugée valide, qu’il le motive.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 12 Septembre 2019, 18-18.590

La Cour de cassation rend ici un arrêt de cassation avec en visa, les articles 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et à l’article L. 145-17 du Code de commerce.

Elle rappelle, en tête de son arrêt que lorsqu’il délivre un congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut rétracter son offre, sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, à la condition de justifier d’un motif grave et légitime ou s’il est établi que l’immeuble est insalubre ou dangereux.

C’est là, l’application pure et simple de l’article L. 145-17 du Code de commerce.

En l’espèce, une société bailleresse donne à bail celui-ci pour l’exploitation d’un hôtel. A l’approche de la fin du bail, elle délivre à sa locataire un congé avec offre de renouvellement.

La société preneuse accepte le principe du renouvellement mais refuse le montant du loyer proposé.

Plus d’un an et demi après, la propriétaire rétracte son offre de renouvellement en raison du désaccord de la locataire sur le montant du loyer renouvelé qu’elle avait proposé.

Quasiment deux ans après cette rétractation, la société locataire assigne sa bailleresse en nullité du congé « rétractation » et en fixation du loyer du bail renouvelé à la date visée par le congé initial offrant le renouvellement. Subsidiairement, dans le cas où la rétractation serait jugée valide, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Soutenant que le bail avait pris fin à la date d’effet du congé, la société bailleresse forme reconventionnellement une demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux.

La cour d’appel juge valide le congé en rétractation du premier congé. Pour ce faire, elle retient que ce congé constitue un acte de rétractation qui lui permet de refuser toute indemnité d’éviction.

Elle juge en outre que si le motif visé dans ce congé et tiré du désaccord du preneur sur le montant du loyer proposé est erroné en ce qu’il ne constitue pas un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce, il n’invalide pas le congé qui a mis fin au bail à la date d’effet du premier congé sans renouvellement.

La Cour de cassation n’épouse pas cette solution.

Elle retient que la cour d’appel avait parfaitement retenu que le bailleur n’établissait ni motif grave et légitime ni insalubrité ou dangerosité de l’immeuble, comme l’article L. 145-17 le lui prescrivait.

En conséquence, la cour d’appel, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article L. 145-17 du Code de commerce.

Le bailleur qui rétracte son offre doit justifier les motifs de sa rétractation, et ce, d’autant plus qu’il entend ne pas régler d’indemnité d’éviction. En l’espèce, il ne l’avait pas fait. Le congé n’était donc pas valide. Très logiquement la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui n’a pas su tirer les conséquences de ses constatations.

Les bailleurs, et leur avocat, s’assureront de parfaitement motiver leur rétractation de congé ou, plus généralement leur congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, comme le prévoit l’article L. 145-17 du Code de commerce.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux

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