NS Avocats Effets du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 28 Juin 2018, n° 17-18.756

Le locataire l’assigne en annulation du congé et paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel saisie condamne le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction. Ce dernier forme alors un pourvoi en cassation en avançant les arguments suivants :

• la nullité d’un congé entraîne sa disparition rétroactive et laisse subsister le bail dont l’exécution se poursuit jusqu’à ce qu’un nouveau congé soit donné ;
• si la demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction, c’est à la condition qu’il ait quitté les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et ait ainsi mis un terme au bail du fait du bailleur.

La Cour de cassation énonce les règles suivantes :

• un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial ;
• la nullité du congé est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ;
• celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement, en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.

En conséquence, la circonstance que le preneur se maintienne ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier.

Elle ajoute que la cour d’appel a souverainement retenu, par des motifs non critiqués, que le congé était équivoque et insuffisamment motivé et, à bon droit, que la nullité du congé ne pouvait priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction. En conclusion, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande de paiement de l’indemnité d’éviction était justifiée.

Pour rappel, l’article L145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire commercial pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue du bailleur. C’est pourquoi, jusqu’au paiement de ladite indemnité, il bénéficie d’un droit au maintien dans les locaux loués aux conditions et clauses du contrat de bail arrivé à expiration.

L’indemnité d’occupation est, quant à elle, déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.