Dans la mesure où il s’agit d’un droit d’ordre public, le congé triennal ne peut être qualifié de déloyal

En fin de bail ou de période triennale, un congé doit être délivré par le bailleur selon les formes des articles L145-4 et L145-9 (lien vers la page « Fin de bail commercial »). Cette faculté ouverte au preneur, et d’ordre public, depuis la loi Pinel (ce qui signifie que l’on ne peut pas y déroger) ne peut dès lors être qualifiée de déloyale.

Cour d’appel de Colmar, 14 OCTOBRE 2015, N° 14-00.633

Un bail commercial est conclu pour une durée de 12 années sous l’empire antérieur à la loi Pinel (le preneur pouvait donc déroger à la faculté de résilier tous les trois ans son bail). Le bailleur s’était engagé à faire réaliser des travaux d’un certain montant qu’elle entendait amortir sur la durée du bail.

La société locataire a fait signifier la résiliation du bail à l’expiration de la première période triennale.

Le bailleur a contesté le droit de résiliation du bail et a fait assigner sa locataire en paiement de la somme due au titre des loyers et charges. Le tribunal de grande instance a débouté le bailleur de sa demande. Celui-ci a interjeté appel.

Le bailleur soutient qu’au regard des travaux, il était patent qu’une telle somme ne pouvait s’amortir sur seulement trois années.

Elle fait état du second avenant qui stipule que le loyer est fixé en fonction du coût des travaux d’édification du bâtiment ; qu’elle soutient qu’il est ainsi établi que le loyer a été déterminé par un décompte à rebours afin de permettre un montant mensuel d’amortissement sur une période de 12 ans.

Elle reproche alors au locataire d’avoir été de mauvaise foi et avoir fait preuve de comportement déloyal en mettant fin au bail après 3 ans seulement.

Toutefois, la cour d’appel, à cet égard, retient que le bailleur reconnaît qu’il n’est pas contestable que l’article L145-4 prévoit que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale à défaut de convention contraire.

Cet article est d’ordre public (par renvoi de l’article L145-15 du code de commerce). En application de l’article L145-15, sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions notamment, de l’article L 145-4.

Attendu ainsi que la convention contraire ayant pour effet de dénier au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale doit nécessairement être expresse, claire et dénuée d’ambiguïté ; qu’à l’opposé, une telle renonciation ne peut donc résulter du silence des parties et valoir renonciation implicite.

Aussi, il doit être admis, ainsi que le soutient le locataire, que la faculté de résiliation triennale prévue dans le bail, dès lors qu’il n’y a pas été renoncé expressément, ne peut être considérée comme un usage déloyal d’une prérogative contractuelle.

Attendu en effet que ne peut caractériser un abus, l’usage par une partie des droits et obligations qui ont été convenues entre elles ; que d’autre part, au regard des dispositions d’ordre public applicables, la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi ne peut porter atteinte à la substance même de ces dispositions, protectrices pour le preneur.

La cour d’appel ajoute qu’il doit être rappelé qu’aucune convention contraire à la faculté de résiliation triennale ne figure dans l’acte signé par les parties ; que sur ce point, l’appelante soutient que la convention contraire a été omise par le rédacteur du bail.

Attendu néanmoins qu’en considération des stipulations parfaitement claires et précises du bail, et alors que l’appelante revendique la nécessité impérative pour elle d’une durée ferme de 12 années au regard de l’équilibre financier de l’opération, il ne peut être que constaté que celle-ci a accepté de conclure en l’absence de convention contraire à la faculté de résiliation triennale par le preneur.

Attendu dans ces conditions qu’il ne peut être retenu qu’une telle convention a été omise puisqu’il ressort expressément de la convention que celle-ci n’a pas été prévue par les parties.

Aussi le congé triennal est valablement délivré et de bonne foi.

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