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Le congé triennal et recevabilité d’une action en fixation du loyer de renouvellement

Le 26 novembre 2009, une société locataire demande à son bailleur le renouvellement de son bail commercial arrivé à expiration le 10 février 2008. Le bailleur lui répond, le 27 décembre 2011, par la notification d’un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à un certain montant.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 25 Octobre 2018, n° 17-25.739

Le 21 mai 2012, le locataire donne congé pour le 31 décembre 2012, terme de la première période triennale.

En dépit de cela, le bailleur l’assignait, le 20 janvier 2014, en fixation du prix du bail renouvelé. Reconventionnellement, le locataire sollicite la fixation à la baisse du loyer.

La cour d’appel de Montpellier avait retenu l’irrecevabilité de l’action de la société bailleresse, considérant que le bail était résilié depuis le 31 décembre 2012 par l’effet du congé délivré par le bailleur. Elle en concluait « qu’il n’y a pas lieu de débattre sur le prix du bail renouvelé tant sur la demande d’augmentation du bailleur que sur celle en diminution du preneur ».

La solution semblait fondée en ce que l’action du bailleur étant résiliée, ce dernier ne pouvait fonder sa saisine du juge des loyers commerciaux et son action en révision du prix du bail sur un bail définitivement résilié au jour de l’introduction de sa demande.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et considère que bien qu’au 20 janvier 2014, il n’existait plus de bailleur et de preneur, le bail en question avait bien couru pendant trois années, ce qui justifiait l’action du bailleur ou du locataire. C’est cette solution que retenait le juge de première instance.

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