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La demande de renouvellement d’un bail commercial adressée au seul usufruitier est nulle

Le preneur est en mesure de demander au bailleur dans les formes de l’article L145-10 du code de commerce le renouvellement du bail. Toutefois, si la Cour de cassation considère que l’usufruitier est le seul bailleur, il n’en reste pas moins que l’article 595 du code civil ne lui permet pas de donner à bail commercial sans le concours du nu-propriétaire. Aussi, toute demande de renouvellement adressée au seul usufruitier est nulle.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 19 Octobre 2017, N° 16-19.843

Une société de boucherie-charcuterie est locataire de locaux donnés à bail commercial, à effet du 1er juillet 1988, par des consorts bailleures.

Suivant acte du 13 mars 1998, auquel intervient le nu-propriétaire à la suite du décès de son père, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 1997.

Le 8 juin 2009, la société locataire a formulé une demande de renouvellement à la seule usufruitière (épouse du co-bailleur défunt, dont le fils est devenu nu-propriétaire), qui lui a signifié, le 31 août 2009, son défaut de qualité pour accéder à la demande de renouvellement.

Après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement le 8 septembre 2009, moyennant un loyer majoré, les bailleurs (la mère usufruitière et le fils nu-propriétaire) ont assigné la société locataire pour voir constater la nullité de la demande de renouvellement du 8 juin 2009.

La cour d’appel donne raison aux bailleurs. La société locataire forme un pourvoi en cassation et fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande.

Mais attendu qu’ayant relevé que la demande de renouvellement du bail commercial avait eu pour unique destinataire l’usufruitière du bien loué, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision.

La décision de la cour d’appel avait été rendu sur la base de l’article 595 du code civil. Pour rappel, l’article 595 dispose que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Aussi, il est inutile pour le locataire de ne délivrer l’acte qu’au seul usufruitier qui n’est pas compétent. La demande serait nulle et le bail continuerait de se prolonger tacitement en prenant le risque d’être déplafonné après plus de 12 ans d’inaction de part et d’autre.

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