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Résidence étudiante : échec d'une action du bailleur en dénégation du statut et en refus de renouvellement pour motif grave et légitime

Un immeuble en copropriété est à destination de résidence-service. Il est composé de 104 lots, et principalement des studios.

Près d’une soixantaine de bailleurs ou leurs auteurs, ont acquis des lots de cet immeuble qu’ils ont donné à bail commercial à une société exploitante. Les différents baux commerciaux ont été conclus à effet du 1er septembre 2000 pour se terminer le 30 août 2009.

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Par actes délivrés au cours des mois d’avril à juin 2011, la société locataire a fait délivrer aux bailleurs des demandes de renouvellement des baux.

Cour d’Appel de Versailles, 18 Décembre 2018, n° 17/01944

Au terme de différents actes s’échelonnant entre le 29 avril et le 26 juillet 2011, les bailleurs ont fait délivrer à la société locataire des congés, à effet du 31 mars 2012, contenant dénégation du droit au renouvellement du bail, refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par actes du 5 mars 2013, les bailleurs ont fait assigner la société locataire en validation des congés, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Par actes délivrés en avril et mai 2013, la société locataire a fait assigner les bailleurs afin de voir dire inopérants les refus de renouvellement, et aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise.

Les diverses procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Sur les demandes de validation des congés pour dénégation du droit au renouvellement ou pour refus de renouvellement et refus de l’indemnité d’éviction :

Les bailleurs ont fait délivrer au preneur, entre les 29 avril et 26 juillet 2011 des congés, visant tant la dénégation du droit au renouvellement du bail, que le refus de renouvellement pour manquement grave du preneur à ses obligations.

Les bailleurs demandent à la cour, de manière globale, de « valider tous les refus, congés et dénégations délivrés ». Ils formulent principalement trois griefs à l’encontre du preneur, sans véritablement distinguer ceux permettant de mettre en œuvre une dénégation du droit au renouvellement en application de l’article L145-8 du code de commerce, de ceux pouvant caractériser un motif grave et légitime permettant, au sens de l’article L145-17 du même code de se prévaloir d’un refus de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Dès lors que les bailleurs invoquent les deux fondements, le grief tiré du changement de destination des lieux (résidence de tourisme au lieu d’une résidence d’habitation) doit être considéré comme étant invoqué, tant sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce, que sur le fondement de l’article L145-8 du même code comme motif de dénégation du droit au renouvellement en ce qu’il n’existe pas d’exploitation effective d’un même fonds.

Ainsi, et contrairement à ce que soutient le preneur, les griefs tirés du défaut d’exploitation du fonds (défaut d’exploitation personnelle et directe, et défaut d’exploitation du même fonds) doivent être rattachés à la dénégation du droit au renouvellement. Les autres griefs (défaut d’appel du bailleur à concourir à la signature des contrats, et changement non autorisé de la destination des lieux) seront examinés sur le fondement de l’article L145-17 précité.

Sur la dénégation du droit au renouvellement :

Il résulte de l’article L145-8 du code de commerce que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre (déspécialisation), doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail.

Ainsi, le fonds dont est propriétaire le preneur doit faire l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail. Il doit en outre s’agir du même fonds ou d’un fonds régulièrement transformé. En effet, seule l’exploitation effective dans les lieux loués de l’activité autorisée par le bail, ou régulièrement modifiée, au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration ouvre droit au renouvellement.

S’agissant de la dénégation du droit à renouvellement, celle-ci ne nécessite aucune mise en demeure préalable, contrairement au refus de renouvellement pour motif grave ou légitime comme il sera vu plus avant.

En l’espèce, les bailleurs reprochent en premier lieu au preneur d’avoir eu recours à un mandataire, de sorte qu’il n’exploitait pas personnellement ni directement le fonds de commerce, ajoutant qu’il n’en était pas propriétaire. Ils soutiennent en second lieu, et en tout état de cause, que le fonds effectivement exploité dans les lieux jusqu’en septembre 2009 n’était pas celui autorisé par la clause de destination du bail, à savoir une résidence à usage d’habitation, mais un fonds de résidence de tourisme.

Le preneur soutient que le changement de destination ne constitue pas un motif de dénégation, mais un éventuel motif de refus de paiement d’une indemnité d’éviction. Il affirme qu’aucun changement de destination n’est jamais survenu.

S’agissant de l’exploitation personnelle et directe du fonds, il est admis que le preneur ait recours à un mandataire, de sorte que cette circonstance ne permet pas au bailleur de dénier au preneur son droit à renouvellement. Il ressort en outre du mandat de gestion confié au mandataire, que la société locataire a conservé l’entière propriété commerciale des lots de l’immeuble, de sorte qu’elle n’a jamais abandonné la propriété du fonds de commerce.

S’agissant du changement de destination des locaux, les différents baux comportent une clause de destination ainsi rédigée : « la destination exclusive est l’exercice par le preneur dans les locaux constituant la résidence, dont celui objet des présentes, d’une activité d’exploitation de résidence-services, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite résidence pour un usage d’habitation ».

Les bailleurs reprochent au preneur d’avoir modifié la destination du bail en exerçant une activité de résidence de tourisme (hôtel de tourisme), alors que l’activité prévue était celle d’une résidence-services d’habitation (résidence pour étudiants), ce qui implique que le locataire y fixe sa résidence principale.

Ils font un parallèle avec l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation qui soumet à autorisation préalable le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, et notamment le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce qui constitue un changement d’usage.

Le preneur soutient pour sa part qu’aucun changement de destination n’est jamais intervenu dans les lieux loués et que la résidence est bien exploitée au bénéfice d’étudiants.

Avant même de s’interroger sur la question de savoir si un usage des lieux en « résidence de tourisme » est susceptible de constituer une modification non autorisée de la destination du bail initialement conclu à « usage d’habitation », il convient de rechercher si les bailleurs rapportent la preuve de l’utilisation des lieux en résidence de tourisme, ce qui est contesté par le preneur.

Le preneur produit notamment le guide pratique « Adèle » du logement étudiant pour les années 2005 à 2011 (dont celui pour l’année scolaire litigieuse 2008/2009) qui fait mention de la résidence, avec 87 logements destinés à la location. Le preneur produit également le mandat du 15 mars 2000 par lequel il a confié la gestion et l’exploitation de la résidence au gestionnaire qui précise que les clients visés seront : « dans un premier temps : étudiants – professeurs – salariés ou stagiaires d’entreprises », puis « gens de passage, vacanciers, groupes », ce qui introduit l’idée d’un usage mixte de la résidence.

Les bailleurs produisent pour leur part une pièce tendant à établir un usage de résidence de tourisme, à savoir l’arrêté préfectoral du 12 janvier 2001 classant la résidence dans cette catégorie.

La cour d’appel conclut qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que, si certains logements pouvaient théoriquement – notamment dans les étages supérieurs – être utilisés en « résidence de tourisme » dès lors que le preneur avait obtenu le classement correspondant, il n’est pas établi que le preneur ait effectivement fait usage de cette faculté pour l’un ou l’autre des baux objet du présent litige.

Sur le refus de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime :

Il résulte de l’article L145-14 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 (qui vise les motifs graves et légitimes que le bailleur peut invoquer à l’encontre du locataire sortant) et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Il résulte toutefois de l’article 7 de chacun des baux que le preneur est autorisé de plein droit à sous-louer dès lors que la sous-location est conforme à la destination. Il est en outre précisé : « les sous-locataires n’auront aucun lien juridique avec le bailleur, le preneur restant seul responsable vis à vis des résidents à quelque titre que ce soit ».

Au regard de ces dispositions et de l’absence de tout lien juridique entre le bailleur et le sous-locataire, le preneur n’avait aucune raison d’appeler le bailleur à concourir à la signature des contrats.

Il est ainsi établi que les bailleurs ne justifient d’aucun motif grave et légitime leur permettant d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction.

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