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Absence de préférence du locataire en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts

Un bailleur donne à bail commercial à une société locataire des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété. Le 16 janvier 2017, elle a consenti à la une autre société une promesse de vente portant sur ces lots, ainsi que sur le lot 232, donné à bail à une autre société locataire.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 15 Novembre 2018, n° 17-26.727

Le 10 février 2017, la première société locataire assigne en référé son bailleur afin de l’enjoindre de procéder, à son profit, à la notification de son droit de préférence. La société bailleresse s’y oppose au motif que ce texte n’était pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.

Pour rappel, l’article L145-46-1 du code de commerce, d’ordre public, prévoit en son premier alinéa que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le sixième et dernier alinéa de cet article dispose un certain nombre d’exceptions :

  • en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
  • de cession unique de locaux commerciaux distincts,
  • de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,
  • de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
  • de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

L’opposition de la société bailleresse reposait donc sur la première des exceptions à savoir la « cession unique de locaux commerciaux distincts », c’est-à-dire en cas de cession à un même acquéreur de plusieurs locaux commerciaux. Dans pareil cas, il n’importe pas que lesdits locaux soient occupés par un ou plusieurs locataires commerciaux et qu’ils dépendent d’un ou de plusieurs immeubles, c’était le cas en l’espèce.

La cour d’appel avait donné raison au bailleur et la société locataire avait donc formé un pourvoi en cassation. Elle invoque à cette fin le fait que si les lots du rez-de-chaussée sont à usage commercial, « l’état descriptif de division définit le lot n° 232 […] comme un logement, de sorte que ce lot ne constitue manifestement pas un local commercial distinct au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce qui pourrait faire obstacle au droit de préférence » de la société locataire à l’origine du pourvoi.

Force est de constater qu’inclure dans le lot un local à usage d’habitation n’aurait rien changé au fait que divers locaux commerciaux distincts étaient bien vendus. L’exception visée par l’alinéa 6 de l’article L145-46-1 du code de commerce aurait malgré tout trouvé application.

Toutefois, ce que retient la Cour de cassation, c’est que le lot n° 232 était défini par l’état descriptif de division comme un logement, mais qu’en revanche, cela n’était pas sa qualification dans le règlement de copropriété ; précisant que seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle.

L’ensemble des lots vendus par le bailleur était bien constitué de locaux commerciaux distincts dont la cession unique privait la société locataire de l’un d’entre eux à son droit de préférence.

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