Droit de préférence du locataire dans un bail commercial : premier arrêt sur l’application de l’article L145-46-1

Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 mai 2018, 17-16.113 

Une société civile immobilière, constituée de plusieurs associés, est propriétaire d’un immeuble et d’un terrain donnés à bail commercial à trois sociétés. La SCI est dissoute de façon anticipée et le liquidateur amiable assigne ses associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques.

Deux associés sollicitent à titre reconventionnel que l’une des sociétés locataires était fondée à revendiquer le bénéfice du droit de préférence instauré aux termes de l’article L145-46-1 du code de commerce (l’un des associés étant lui-même gérant de la société locataire à qui il reconnaissait le bénéfice de ce droit).

En premier lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence pour débouter les deux associés retient en son alinéa 1erque l’article L145-46-1 n’a pas vocation à s’appliquer aux ventes judiciaires. Cet article s’appliquant lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal « envisage de vendre celui-ci ». Condition sine qua non de son application.

On pourrait arguer que cette vente découlant d’une dissolution amiable de la SCI, elle implique nécessairement l’intention de cette dernière de vendre son bien. Toutefois, la vente judiciaire suppose que les parties n’ont pu trouver d’accord pour vendre de gré à gré ledit bien ; justifiant ainsi d’écarter l’article L145-46-1 du code de commerce.

Par ailleurs, l’alinéa 1erde l’article L145-46-1 du code de commerce imposant que la notification de cette intention de vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Or, le prix de vente ne pourrait en aucun être mentionné dans le cas d’une vente aux enchères, dont le prix ne peut, par essence, être défini à l’avance.

Cette première solution posée par la juridiction du second degré et approuvée par la Cour de cassation a le mérite d’être parfaitement claire et fondée juridiquement.

La Cour de cassation aurait pu s’arrêter là, tant le fondement légal suffisait à rejeter les prétentions des associés demandeurs. Toutefois…

En second lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que le locataire ne l’était que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, dans la mesure où le terrain avait été donné à bail à d’autres sociétés. Elle en déduit que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le preneur.

La Cour de cassation a décidé d’approuver la Cour d’appel sur ce point, jetant ainsi le trouble sur l’interprétation de l’alinéa 6 de l’article L145-46-1 qui pose les exceptions au bénéfice du droit de préemption par le preneur d’un local commercial.

A n’en pas douter, la Cour de cassation s’est saisie du cas d’espèce pour apporter une lecture du dernier alinéa de cet article. Cependant, cette lecture est elle-même propice à une double interprétation.

  • D’une part, peut être retenue une interprétation, très restrictive, qui reviendrait à considérer que, d’une façon générale, dès lors que le locataire ne l’est que « pour une partie de l’ensemble immobilier mis en vente», le droit de préemption institué à l’article L145-46-1 ne trouve pas à s’appliquer. Cependant, prêter un tel sens à l’article L145-46-1, rendrait celui-ci, récemment considéré comme d’ordre, facilement contournable par le biais de cette exception. Aucune conclusion ne saurait donc être adéquatement tirée pour l’instant sur le sens et la portée de cet arrêt de la Cour de cassation sur la question.
  • D’autre part, cette position de la Cour de cassation renvoie inévitablement à l’une des exceptions de ce dernier alinéa, excluant le droit de préemption. Il s’agit du cas de « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux». Or, en l’espèce, il n’était question que d’un seul local. Ce qui reviendrait à dire que l’exception joue non seulement sur la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux mais aussi un seul local commercial. De nouveau, cette extension du champ des exceptions n’est pas un jeu que l’on peut facilement attribuer à la Cour de cassation tant il est lourd de conséquences pratiques et éloigné du sens littéral du texte.

Aussi, il serait plus sage de considérer comme acquise uniquement la première partie de l’arrêt, relative à l’exclusion des ventes judiciaires, du domaine de l’article L145-46-1. Et, d’attendre une ou plusieurs décisions postérieures portant directement sur l’interprétation des exceptions du dernier alinéa de cet article.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux

Devis Gratuit En Ligne.

Contactez-nous au +33 (0)1 74 30 71 80 ou en remplissant le formulaire.

Pour toute demande d'information ou de devis gratuit et sans engagement, contactez notre équipe d'avocats spécialisés en droit immobilier.