NS Avocats Clause résolutoire : mauvaise foi du bailleur dans la délivrance d’un commandement de payer comportant mise en demeure d’exécuter

Cour d’Appel de Paris, 16 Janvier 2019, n° 17/09130

Par acte d’huissier, le bailleur fait délivrer à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme correspondant au loyer de mai 2014. Ce commandement comprenait en outre, sous forme de mise en demeure, sommation d’exécuter un certain nombre d’obligations. 

Par acte d’huissier, la société locataire fait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Meaux. Celui-ci a suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 29 avril 2013 à l’exécution des obligations visées par la mise en demeure ;

Ayant constaté que les obligations du preneur ont été réalisées dans le délai fixé, il a dit, en conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué.

La bailleresse a interjeté appel de cette décision.

Le litige portait sur le commandement visant la clause résolutoire. Celui-ci était rédigé d’une façon qui ne permettait pas au preneur d’en saisir la pleine portée.

Premièrement, celui-ci était intitulé « COMMANDEMENT DE PAYER LES LOYERS ».  Il précise en première page que le bailleur fait commandement de régler la somme due au titre de l’arriéré de loyer.

Après la mention « Très important », il précise, comme c’est classiquement le cas en matière de commandement, que le bailleur « entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas précis de non-paiement des loyers et charges à leur échéance normale et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Puis, en page 2, après reproduction de la clause résolutoire contractuelle, le commandement précise que le locataire est mis en demeure à compter du délai d’un mois visé par ledit commandement de respecter ses obligations et donc de payer les loyers impayés au jour de sa délivrance.

La bailleresse sollicite l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exécutions des clauses du bail et notamment celle portant sur l’assurance, l’entretien des locaux et la modification de la destination du bail.

Elle se prévalait de la mention située à la fin du « commandement de payer » litigieux, lequel précisait en page 3 que le preneur était mis en demeure d’avoir à respecter ses obligations contractuelles (portant sur l’assurance, le paiement régulier des loyers, le nettoyage de la cour, entre autres obligations).

Cependant cette mention est située à la toute fin d’un acte extrajudiciaire intitulé « commandement de payer » et non d’une sommation d’exécuter, et ne précise aucun délai dans lequel la société locataire aurait à justifier des manquements reprochés, ni ne mentionne que la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire du chef de ces inexécutions contractuelles, de sorte qu’il existe une confusion dans l’esprit de la société locataire destinataire de cet acte l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites et du délai requis pour y apporter la réponse appropriée.

Il résulte de ces éléments que le commandement de payer litigieux a été délivré de mauvaise foi.

Les bailleurs doivent consacrer un soin tout particulier à la rédaction des commandements visant la clause résolutoire, tant pour le paiement de loyers que l’exécution d’obligations de faire, sous peine de voir leurs commandements déclarés nuls par les tribunaux ou cours.