Devis Gratuit En Ligne.
Contactez-nous au +33 (0)1 86 90 94 66 ou en remplissant le formulaire.
Pour toute demande d’information ou de devis gratuit et sans engagement, contactez notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier.
NS avocats vous assiste et vous défend sur vos besoins en négociation, relecture et accompagnement au long de la conclusion d’un bail commercial
Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
Découvrez notre équipe et nos valeurs.
1. CONDITIONS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Le bail commercial peut être renouvelé à plusieurs conditions et selon des formalités bien précises.
Le locataire doit satisfaire à l’ensemble des conditions générales d’application du statut :
Le locataire doit également satisfaire à des conditions spécifiques : Il doit être propriétaire du fonds et le fonds doit avoir été exploité pendant une certaine durée, sauf motif légitime de non-exploitation.
Cas de la reconduction tacite du bail commercial : le bail commercial arrivant à son terme ne prendra pas fin automatiquement et se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois. En pratique : lorsque le bail initial dépasse une durée de 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le locataire ne sera plus en mesure de bénéficier du plafonnement du loyer.
2. QUEL FORMALISME LE RENOUVELLEMENT DOIT-IL SUIVRE ?
Comment le propriétaire doit-il procéder au renouvellement du bail ?
Le congé doit être donné six mois à l’avance (article L. 145-9, alinéa 1er, du Code de commerce). Il peut être donné par acte extrajudiciaire ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception.
En pratique : nous invitons les parties à privilégier l’acte extrajudiciaire car la délivrance du congé par lettre recommandée est source d’insécurité juridique compte tenu des risques importants de contestation.
Le congé donné sous une autre forme est nul (Cass. Civ. 3, 24 janvier 1996). Le congé doit, à peine de nullité, préciser les mentions indiquées à l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce. Il doit également comporter la mention obligatoire suivante : « Le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Comment faire réévaluer le loyer en cas de renouvellement ? Il est recommandé au bailleur souhaitant modifier le prix du bail de faire connaître le loyer qu’il propose dans le congé. A défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande soumise ultérieurement (article L. 145-11 du Code de commerce).
La réponse du locataire
Comment le locataire doit-il procéder au renouvellement du bail ?
Le locataire ne peut faire une demande en renouvellement de bail qu’à défaut de congé (article L. 145-10, alinéa 1er, du Code de commerce). En l’absence de manifestation du propriétaire, le locataire souhaitant procéder au renouvellement du bail, doit en faire la demande soit dans les six mois (délai maximal) qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment de sa reconduction tacite (article L. 145-10, alinéa 1er, du Code de commerce).
Elle doit être effectuée par acte extrajudiciaire ou par LRAR (article L. 145-10, alinéa 2, du Code de commerce). La demande n’a, en principe, que vocation à obtenir le positionnement du bailleur sur le renouvellement. Cependant, elle peut contenir une proposition de loyer. En tout état de cause, elle doit reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce, mentionnant au bailleur du délai de trois mois dont il dispose pour y répondre, et qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent.
La réponse du bailleur
Aux termes du bail, le preneur a droit au renouvellement du bail. Le bailleur qui délivre un congé avec offre de renouvellement peut également se rétracter et exercer son droit d’option. Le droit d’option est ouvert au preneur également. En revanche, le droit de repentir qui est un droit un peu similaire n’est ouvert qu’au bailleur conformément à l’article L145-58 du code de commerce.
Une SCI bailleresse a donné à bail commercial divers locaux à usage commercial et a refusé, par acte du 22 juillet 2004, la demande de renouvellement notifiée par la preneuse, sans offrir d’indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime tiré du défaut réitéré du paiement du prix du bail.
La SCI a assigné la locataire en expulsion devant le tribunal de grande instance puis lui a notifié le 9 juin 2005 qu’elle exerçait son droit de repentir. La locataire a restitué les clefs des locaux loués le 5 juillet 2005 et reconventionnellement sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.
La cour d’appel a rejeté la demande de la SCI bailleresse. Cette dernière a alors formé un pourvoi en cassation.
La SCI fait grief à l’arrêt attaqué de constater la nullité du droit de repentir exercé, alors que, selon elle, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction à charge de consentir au renouvellement du bail.
Elle ajoute que ce droit peut être exercé tant que le locataire est encore dans les lieux ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Or, ajoute-t-elle, à la date du 9 juin 2005 à laquelle elle avait usé de son droit de repentir et offert le renouvellement du bail, la libération des lieux loués par la société locataire n’était pas complète et les clés n’étaient pas restituées, de sorte que l’exercice du droit de repentir exercé par la société bailleresse pour se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction ne pouvait être qualifié de fautif.
Ce, malgré le degré d’avancement des opérations de déménagement entreprises par la société locataire.
Tout l’enjeu de l’arrêt se situe ici, puisque c’est en raison de l’avancement des opérations de déménagements qu’elle considérait comme irréversibles que la cour d’appel a considéré que le droit de repentir ne pouvait plus être exercé.
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle suit l’arrêt d’appel qui avait relevé que le locataire établissait avoir pris des mesures pour libérer les lieux, suite à la délivrance du refus de renouvellement, notamment en renvoyant 130 œuvres d’art aux artistes entre le 16 février et le 10 juin 2005, en expédiant des œuvres d’art, des archives et du mobilier dans une propriété du gérant en décembre 2004, avril et mai 2005, et en aménageant ces locaux pour stocker et recevoir des œuvres d’art et en y embauchant des salariés, qu’un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux, s’était donc déjà engagé de longue date lors de la notification du droit de repentir.
En outre, la cour d’appel avait relevé que la SCI en était parfaitement informée par les conclusions déposées par la société preneuse devant le tribunal en mai 2005 et par le courrier reçu le 2 juin 2005 dans lequel la locataire lui indiquait avoir procédé au déménagement, demandait réparation de son préjudice et sollicitait un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire, que la SCI avait au surplus, en écartant la société preneuse de la réunion des locataires de l’ensemble immobilier en avril 2005, confirmé sa volonté de mettre fin à leurs relations.
La cour d’appel a donc valablement retenu que ces circonstances traduisaient la volonté manifeste de la SCI de mettre sa locataire en difficulté, et que le but poursuivi était de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction. En conséquence, la cour d’appel a pu en déduire que l’exercice de son droit de repentir par la SCI était fautif.
Pour toute demande d’information ou de devis gratuit et sans engagement, contactez notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier.