NS Avocats Bail commercial et fixation à la valeur locative du loyer minimum garanti lors du renouvellement

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 29 Novembre 2018, n° 17-27.798

Il était en outre convenu entre les parties qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du bail, le loyer minimum garanti serait fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé. Par ailleurs, le contrat de bail stipulait que les parties soumettaient « volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953 » et attribuaient « compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble ».

A la suite de la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement au 1^er avril 2012 et notification d’un mémoire préalable visant un loyer annuel minimum de 200 800 euros hors taxes et charges, la société bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative du bien au jour du renouvellement du bail.

A l’issue de la décision des juges de première instance, la cour d’appel alors saisie, rejette la demande et annule la clause. Pour annuler la clause figurant au troisième alinéa de l’article IV 1 du bail, l’arrêt d’appel retient que cette clause tente de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer.

Elle ajoute que si les parties ont la possibilité de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles ne peuvent pas attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent.

Le renvoi aux textes (depuis lors codifiés aux articles L145-33 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce), confie au juge des loyers commerciaux l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, ne peut s’envisager que comme étant un plafond de loyer et, ainsi, lui donne mission de s’opposer à l’application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouve sa limite.

Or, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel. Elle considère que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

La seule condition étant que le contrat de bail commercial le prévoie. En conséquence, elle casse l’arrêt d’appel.