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Les conséquences du manquement au formalisme d’une sous-location sur le renouvellement d’un bail commercial

Un bailleur donne un bail commercial à une société locataire divers locaux à usage commercial pour neuf ans à compter du 1er août 2007 jusqu’au 31 juillet 2016. La destination étant « tous commerces ».

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Cour d’Appel de Paris, 10 Avril 2019, n° 17/15629

Par acte d’huissier du 11 octobre 2013, le bailleur fait délivrer à son locataire un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire du bail.

Par jugement du 21 octobre 2014, le tribunal de commerce de Poitiers prononce l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société locataire puis, par jugement du 8 septembre 2015, ce tribunal a arrêté le plan de redressement de cette société, d’une durée de dix ans.

La déclaration de créance du bailleur a été admise à titre chirographaire par le juge commissaire.

Par acte d’huissier de justice du 12 mai 2015, le bailleur a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur une certaine somme.

Par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2015, le bailleur fait délivrer à la société locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier de justice du 4 décembre 2015, il assigne son locataire devant le juge des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet de la sommation du 17 juillet 2015 et l’expulsion de la locataire mais n’a pas donné suite à cette procédure.

Par acte d’huissier de justice, également du 4 décembre 2015, le bailleur fait signifier au locataire un congé pour le 31 juillet 2016 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 12 janvier 2016, le locataire fait assigner son bailleur en opposition à commandement et sommation ainsi qu’aux fins d’obtenir paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 3 février 2016, le bailleur fait de nouveau délivrer à la société locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 26 février 2016, il fait de nouveau délivrer au locataire une sommation visant la clause résolutoire du bail.

Le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction doit être justifié par un motif grave et légitime, au sens de l’article L145-17-I, 1° du code de commerce, lequel n’en donne aucune définition.

Le bailleur indique face à la cour d’appel que le congé refusant le renouvellement et sans indemnité d’éviction fait suite à la délivrance le 17 juillet 2015 au locataire d’une sommation, d’avoir à communiquer le contrat de sous-location conclu par acte authentique et prévoyant que les loyers devaient être payés directement entre les mains de la requérante, bailleur, dans le délai d’un mois au visa de l’article 8 du bail et l’article L145-17-1° du code de commerce.

Or, parmi les manquements contractuels, la sous-location non autorisée ou en contravention du formalisme peut constituer un motif grave et légitime. 

L’article L. 145-31 du code de commerce imposant en effet pour que la sous-location soit régulière qu’elle ait été autorisée par le bailleur et si celui-ci a été préalablement appelé à concourir à l’acte. Le bail peut également stipuler un formalisme qu’il appartiendra au locataire de respecter.

L’objectif étant de donner au bailleur une information suffisante sur le loyer de la sous-location. Le bailleur disposant en effet, aux termes de l’article L145-32 du code de commerce, d’une action en réajustement du loyer principal au même montant que le loyer de la sous-location si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal.

En matière de délivrance d’un congé portant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, le bailleur doit mettre en demeure préalablement le locataire d’avoir à régulariser la situation dans un délai d’un mois en lui adressant un commandement ou une sommation ; exception faite du manquement irréversible.

En l’espèce, le bailleur autorisait au locataire de sous-louer les locaux à condition que la convention de sous-location soit conclue par acte authentique, que le loyer ne soit pas supérieur au loyer principal et qu’une copie lui soit délivrée sans frais.

Or, le bailleur a appris que son locataire avait sous-loué les locaux au mépris des stipulations contractuelles. Raison pour laquelle il lui avait fait délivrer une sommation d’avoir à lui communiquer l’acte authentique de sous-location, puis un congé comportant refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

En opposition, la société locataire avait saisi le tribunal de grande instance aux fins de se voir reconnaître le droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Les juges de première instance avaient considéré que l’infraction ne constituait pas un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction. A l’inverse, la cour d’appel a considéré que le preneur n’avait pas produit dans le délai d’un mois l’acte de sous-location authentique qui lui était demandé, comme l’imposait le bail, échouant ainsi à régulariser ce manquement.

La cour d’appel ayant considéré en outre que le fait que la sous-location ait cessé était sans incidence dans la mesure où le bailleur n’avait pu vérifier le montant du loyer de la convention de sous-location.

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