NS Avocats Fixation du loyer révisé selon la valeur locative et demande de déplafonnement du loyer renouvelé

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 11 Avril 2019, n° 18-14.252

Le 22 juin 2012, la société locataire notifie une demande de renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2012, puis, le 25 avril 2015, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation d’un loyer plafonné selon la variation indiciaire. A titre reconventionnel, la société bailleresse a sollicité le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Les juges du fond ont débouté la société bailleresse de sa demande. Elle forme alors un pourvoi en cassation.

Face à la Cour de cassation, elle soutient que lorsque le loyer a fait l’objet d’une révision triennale, la variation indiciaire prévue par l’article L145-34 du code de commerce pour la fixation du prix du bail renouvelé doit être appliquée, non au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, mais au montant du loyer révisé.

Elle défend en outre qu’il y a modification notable des obligations respectives des parties et des éléments de la valeur locative chaque fois qu’est constatée une impossibilité technique d’appliquer les règles du plafonnement, que celle-ci procède d’une modification conventionnelle du montant du loyer ou d’une demande de révision judiciairement prononcée par le juge sur le fondement de l’article L145-39 du code de commerce.

La Cour de cassation rejette ces arguments et retient en premier lieu que la cour d’appel a exactement retenu que, pour calculer le montant du loyer plafonné au 1^er juillet 2012, le loyer à prendre en considération pour l’application de la variation indiciaire était celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation judiciaire du loyer révisé au cours du bail expiré.

En second lieu, elle ajoute qu’ayant constaté que le loyer révisé avait été fixé judiciairement à la valeur locative à compter du 27 février 2012 jusqu’au terme du bail, la cour d’appel en a exactement déduit que cette fixation judiciaire intervenue en application des dispositions légales, dans des conditions étrangères au bail, ne constituait pas une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer.

En effet, la modification n’est pas intervenue de façon conventionnelle mais de façon judiciaire par application des dispositions légales applicables (les articles L145-38 et R145-22 du code de commerce), entraînant ainsi l’absence de toute modification dans les conditions initiales du bail justifiant le déplafonnement.

La solution ici retenue par la Cour de cassation se pose donc dans la continuité de la jurisprudence antérieure.