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La délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire au prétendu cessionnaire d’une cession irrégulière ne régularise pas celle-ci

Deux bailleurs personnes physiques donnent à bail leurs locaux à une société, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011. Par acte d’huissier de justice du 31 janvier 2013, ils font délivrer à la société locataire un commandement de payer une somme donnée au titre d’un arriéré locatif, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

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Cour d'Appel de Paris, 16 Janvier 2019, 17/0894

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2013, la société locataire a cédé son fonds de commerce.

Par lettre recommandé avec demande d’avis de réception du 15 février 2013, la cédante a adressé au gestionnaire des bailleurs, deux chèques représentant la somme visée par le commandement du 31 janvier 2013 augmentée du coût de l'acte.

Par ce même courrier, la société cédante a dénoncé la cession du fonds de commerce aux bailleurs.

L’un des deux bailleurs, l’épouse décède le 23 février 2013, laissant pour lui succéder, son époux (le second des deux bailleurs), et ses deux enfants.

Par acte d’huissier, l’époux et les deux enfants font commandement à la société cédante et à la société cessionnaire de :

  • de payer une certaine somme au titre de l’indexation des loyers, d’arriérés de loyers et de charges ;
  • produire l'attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité et de justifier du paiement de la prime annuelle, conformément à l'article 22 du bail,
  • produire les documents et autorisations préalables à la réalisation des travaux de mise en conformité et d'aménagement à la charge de la société cédante, conformément à l'article 4 du bail,
  • garnir les lieux loués de marchandises et de valeur suffisantes conformément à la clause 21 du bail,
  • de tenir les lieux en état d'exploitation permanente et effective conformément à l'article 21 du bail,

Cet acte, reproduisant les termes de la clause résolutoire du bail et ceux de l'article L145-41 du code de commerce, a été dénoncé par acte d'huissier de justice le 11 février 2014 aux créanciers inscrits.

Par acte d'huissier de justice du 30 juillet 2014, les bailleurs ont fait assigner les sociétés cédante et cessionnaire devant le Tribunal de grande instance de Paris, notamment pour voir juger irrégulière et inopposable la cession du fonds de commerce intervenue entre les sociétés cédante et cessionnaire, voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir prononcer la résiliation du bail.

Le Tribunal de grande instance de Paris a considéré que l’acte de cession, sans appel à concourir à l’acte des bailleurs ne respecte pas les termes du bail et rend inopposable à ces derniers la cession intervenue.

En conséquence, il dit et juge que la société cessionnaire est occupante sans droit ni titre des locaux loués, que la société cédante est seule locataire. Constatant l’acquisition de la clause résolutoire, il dit et juge que la société cédante devra quitter les locaux.

Les sociétés cédante et cessionnaire soutiennent que le fait pour les bailleurs d'assigner le cédant et la société cessionnaire en paiement de loyers et de reconnaître cette dernière pour lui avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire exprime une acceptation tacite de la cession du bail.

La question qui se posait à la cour d’appel était celle de savoir si en délivrant le commandement aux deux sociétés, reconnaissait la validité de la cession.

La Cour d’appel de Paris rappelle que l'irrégularité de la cession ne peut pas valablement être invoquée par le bailleur lorsque celui-ci a renoncé à s'en prévaloir.

Toutefois, rappelle-t-elle, cette renonciation peut être expresse ou tacite, mais la renonciation tacite ne peut résulter que d'actifs positifs non équivoques :

  • impliquant à la fois la connaissance de l'infraction ;
  • et la volonté de ne pas s'en prévaloir.

En l'espèce, les bailleurs ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la fois à la société cédante et à la société cessionnaire. Cependant, ce commandement indiquait que la société cessionnaire, destinataire de l'acte était prise « en sa qualité prétendue de locataire venant aux droits de la société ALICANTE et d'occupante sans droit ni titre du chef de la société ALICANTE ».

De plus, l’acte rappelait en outre que la cession du fonds intervenue le 31 janvier 2013 était inopposable aux bailleurs. L'assignation du 30 juillet 2014 avait pour objet de voir dire et juger irrégulière la cession du fonds.

Il en résulte, décide la cour d’appel, que les bailleurs n'ont pas renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la cession par des actes positifs et non équivoques.

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