NS Avocats Les obligations du locataire se maintenant dans les lieux lors du renouvellement du bail commercial

Cour d’Appel de Dijon, 7 Février 2019, n° 17/01785

Depuis 2003, la société locataire se plaint de désordres affectant le gros œuvre et la toiture de l’immeuble et a sollicité, à cette fin, la désignation d’un expert devant la juridiction des référés.

En 2007, elle sollicite le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1^er janvier 2006, ce qui lui a été refusé par la société bailleresse qui, le 26 février 2008, lui a signifié, d’une part, l’exercice de son droit de reprise pour habitation et, d’autre part, le non-renouvellement pour la partie dite commerciale en offrant en contrepartie une indemnité d’éviction conformément à l’article L145-14 du code de commerce.

Parallèlement, elle a sollicité du juge des référés qu’il ordonne une mesure d’expertise. Par ordonnance du 24 janvier 2012, confirmée par la cour d’appel de Dijon le 13 décembre 2012, le juge des référés a condamné le bailleur à réaliser des travaux de réfection et d’étanchéité du toit et des chéneaux de l’immeuble, dans un délai de trois mois à compter de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard durant une période de quatre mois.

Par suite du non constat de la réalisation des travaux par le bailleur, la société locataire a saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Dijon aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés, et, par jugement rendu le 10 avril 2015, confirmé par la cour d’appel de Dijon, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 6 150 €, condamné le bailleur à payer cette somme, et dit que celle-ci devra effectuer les travaux visés à l’ordonnance de référé du 24 janvier 2012 dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous de 200 €, et pendant une période de six mois.

Face à l’inexécution du Bailleur, le locataire a fait assigner ce dernier aux fins de le voir condamner à exécuter les travaux prescrits par l’expert, sous astreinte, et en demandant en sus, des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

La question se posait des droits et obligations du preneur en cours de fixation de l’indemnité d’éviction et donc consécutivement à son droit au maintien dans les lieux jusqu’à fixation de celle-ci (ou rejet de son droit à en bénéficier).

Il est en effet rappelé qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Le tout conformément aux dispositions de l’article L145-28 du code de commerce.

La déchéance effective de ce droit au maintien dans les lieux ne peut résulter que d’une décision ferme et définitive faisant droit à l’argumentation du bailleur ; dans l’intervalle, toutefois, le preneur évincé peut légitimement se prévaloir des clauses du contrat de bail expiré.

La question se posait de savoir sur les obligations dont l’occupant des lieux « en l’état » était susceptible de se prévaloir selon la nature des interventions en découlant. Il avait déjà été jugé que le preneur ne pouvait solliciter du bailleur des travaux relevant des grosses réparations.

Cependant, en l’espèce, le locataire faisait valoir que les travaux ordonnés dès le mois de janvier 2012 n’avaient toujours pas été exécutés, que le juge des référés, puis le juge de l’exécution, avaient accordé des délais largement suffisants pour permettre au bailleur d’exécuter ses obligations, ajoutant que les multiples procédures initiées devant le juge des référés et le juge de l’exécution démontrent qu’il n’a jamais été dans les intentions du bailleur de faire des travaux intérieurs ou extérieurs et que son but est de lui faire quitter les lieux.

La cour d’appel rappelle qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Elle souligne que la société bailleresse ne fait état d’aucune difficulté technique ou administrative faisant obstacle à la réalisation des travaux lui incombant, leur prétendue complexité résultant pour une grande part du défaut d’exécution des décisions de justice rendues depuis 2012 et qu’elle ne produit aucun élément comptable permettant d’apprécier les difficultés financières qu’elle invoque qui l’empêcheraient de faire face à son obligation d’entretien de la chose louée.

En conséquence, elle confirme la décision des juges de première instance de condamner le bailleur à réaliser ces travaux.