Le chiffre d’affaires de la part afférente au restaurant-bar et aux petits-déjeuners des soirées étapes à exclure dans le cadre de la méthode hôtelière

Cet arrêt porte sur le renouvellement du bail commercial et plus particulièrement sur la fixation du loyer du bail à renouveler dans le cas d’un hôtel. La méthode hôtelière faisant état de critères différents de la méthode généralement retenue pour la fixation de la valeur locative est applicable.

Cour d’Appel de Caen, 7 Février 2019, N° 18/00051

Par acte notarié des consorts bailleurs ont donné à bail commercial à un couple d’époux un immeuble à usage commercial et d’habitation pour y exploiter un fonds de commerce d’hôtel, café et restaurant. Une société hôtelière achète le fonds de commerce et reprend le bail commercial en cours.

Aux termes d’un protocole d’accord transactionnel, la société hôtelière et les consorts ont convenu des travaux à réaliser dans les locaux. Cet accord prévoyait également qu’à l’issue du présent bail, le montant du loyer en renouvellement serait fixé à la valeur locative compte tenu du caractère monovalent des locaux.

Par exploit d’huissier la société locataire a sollicité le renouvellement du bail, aux charges et conditions initiales, en précisant que le montant du loyer ne saurait excéder la valeur locative de l’immeuble, sauf à exclure la plus-value des travaux qu’elle a engagés, conformément au protocole d’accord transactionnel.

En réponse, les consorts bailleurs ont accepté le renouvellement du bail et indiqué que le prix du loyer annuel sera fixé à la valeur locative actualisée, refusant la demande de réduction du loyer (excluant les travaux réalisés par le preneur compte-tenu du caractère monovalent des locaux).

Puis ils ont saisi le tribunal de grande instance compétent aux fins de fixation du loyer renouvelé.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire le tribunal de grande instance a dit que le bail s’est trouvé renouvelé et a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à une somme annuelle sensiblement proche de celle demandée par les bailleurs.

Le locataire a interjeté appel de la décision.

Au terme de son rapport d’expertise, l’expert estime la valeur locative annuelle de l’immeuble à usage de commerce et d’habitation donné à bail en ventilant la partie afférente au restaurant, à l’hôtel et au logement de fonction.

Seule la valeur locative proposée pour la partie hôtel est contestée par le locataire qui reproche à l’expert de ne pas avoir exclu de son calcul le chiffre d’affaires restauration réalisé dans le cadre des soirées étapes alors que l’expert sollicité par les bailleurs, l’a fait dans l’évaluation produite par ces derniers.

L’expert judiciaire rappelle dans son rapport que contrairement à l’expert amiable, il n’est pas partisan de retenir ces actions commerciales qui n’ont pas à interférer dans la base de calcul selon la méthode hôtelière. Il estime qu’en outre cette action commerciale ne permet pas de distinguer de manière fiable la part afférente à l’hôtel et celle afférente au restaurant bar et petit déjeuner.

Dans sa réponse au dire adressé sur ce point par le conseil de la société hôtelière, l’expert judiciaire ajoute que s’il fallait évaluer le fonds de commerce, il adopterait la méthode de calcul retenue par l’expert amiable. Mais tel n’est pas l’objectif. Le bailleur n’est pas associé à la politique commerciale de l’exploitant.

Il est mis à sa disposition des locaux lui permettant d’exercer des activités de restauration distinctes de l’activité d’hôtellerie. Aussi l’expert judiciaire considère que l’évaluation du loyer par la méthode hôtelière reste la méthode la plus objective et la plus équitable dans la mesure où le bailleur n’a pas à bénéficier des résultats obtenus grâce au talent de l’exploitant et à l’inverse, n’a pas à être pénalisé si l’exploitant manquait de professionnalisme.

Le seul critère qui les rend solidaires, porte sur la référence du taux d’occupation moyen dans ce secteur d’activité.

Mais comme le rappelle l’expert amiable dans son rapport amiable produit par les bailleurs, la méthode hôtelière consiste à partir d’un chiffre d’affaires idéal qui pourrait être réalisé dans des conditions optimales et à attribuer au bailleur une partie de ce chiffre d’affaires en y apportant différents correctifs. Cette méthode fait donc référence à la recette théorique qui doit être déterminée suivant les différents prix des chambres proposées à la clientèle et qui correspond au chiffre d’affaires qui pourrait être réalisé si l’hôtel était complet d’un bout à l’autre de l’année. Soit un taux de 100 % sur 365 jours par an.

Loin de s’y opposer le principe même de cette méthode acceptée par les parties qui est de tenir compte de la recette théorique réalisée uniquement grâce à l’activité hôtellerie, impose d’exclure du chiffre d’affaires pris en compte pour calculer la valeur locative de la partie hôtel, la part afférente au restaurant bar et aux petits déjeuners des soirées étapes.

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