NS Avocats L’interruption de la prescription de deux ans en cas de notification d’un mémoire préalable en matière de fixation du loyer renouvelé

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 24 Janvier 2019, N° 17-27.106

Un bailleur consent un bail commercial à une société locataire, aux droits de laquelle sont venus deux personnes physiques en qualité d’usufruitiers et une SCI en qualité de nue-propriétaire. Lors de la tacite prorogation du bail, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer, à effet du 30 juin 2009.

En l’absence d’un accord sur le montant du loyer renouvelé, les usufruitiers et SCI nue-propriétaire ont signifié un mémoire le 29 juin 2011 puis ont assigné le bailleur en fixation du prix du bail renouvelé le 26 août 2011.

Or, les deux usufruitiers avaient, en 1999 et en 2001, donné leurs parts d’usufruit à leurs enfants. Ne représentant que sept douzièmes des droits indivis, ils ne satisfaisaient pas aux dispositions de l’article 815-3, alinéa 4, du code civil exigeant l’unanimité pour ce type d’actes qui ne ressortent pas de l’exploitation normale de biens indivis. S’agissant en outre d’un acte de disposition autre que ceux visés au 3° de l’article 815-3, le dernier ajoutant que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement de baux.

La SCI ayant acquis par suite la pleine propriété de l’immeuble, a notifié le mémoire après expertise le 1er avril 2014, couvrant ainsi le vice.

La cour d’appel avait déclaré nulle la procédure en fixation du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2009 dans la mesure où le mémoire et l’assignation étaient atteints, au jour de leur délivrance, d’un vice de fond en raison de l’absence de l’unanimité requise par l’article 815-3. Elle ajoute que la régularisation ultérieure par la notification du mémoire après expertise ne pouvait être opérante dans la mesure où la prescription de deux ans était acquise puisque, dans le délai de deux ans à compter de la signification du mémoire, puis de l’assignation, aucun acte interruptif n’avait été signifié à la locataire.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et retient que le délai de la prescription biennale avait été interrompu par la notification du mémoire, le 29 juin 2011, puis, par la délivrance de l’assignation, le 26 août 2011, et que, cette seconde interruption continuant à produire ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance à laquelle la SCI était partie, l’irrégularité de fond, affectant le mémoire préalable et l’assignation, avait été couverte avant qu’il soit statué sur la demande.

Il convient de distinguer interruption du délai de prescription et suspension du délai. La suspension arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. A l’inverse, l’interruption fait courir un nouveau délai.

La Cour de cassation fonde sa décision sur les dispositions de l’article 2241 du code civil, lequel dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

Elle vise également l’article 121 du code de procédure civile qui dispose que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Ce qui était le cas en l’espèce.

Aussi, dans le premier cas la délivrance du mémoire avait fait courir un nouveau délai de deux ans, l’assignation en avait fait courir un nouveau également, soit jusqu’en 2013. Enfin, la nullité qui viciait ces deux actes – laquelle pouvait être couverte – n’existait plus au jour où le juge statuait.