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L'usage exclusif de bureaux ne peut être retenu pour une activité comportant la présence ou la vente de marchandises

La qualification d’usage exclusif de bureaux a une incidence dans un bail commercial puisqu’au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être fixé par référence aux valeurs locatives des locaux similaires avoisinants, et non être plafonné en fonction de la variation indiciaire. L’enjeu est donc de taille.

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Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la présence ou la vente de marchandises exclut toute qualification d’usage exclusif de bureaux. Cet arrêt est à rapprocher d’une décision commentée et postérieure de la Cour de cassation.

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 7 Décembre 2017, 16-14.969

Des époux donnent à bail à une société commerciale des locaux à usage de « location de bureaux et de domiciliation d’entreprises, de salles de réunion de l’hôtel adjacent ».

Par le biais de l’administrateur provisoire de la succession de l’époux défunt, l’épouse survivante fait délivrer un congé au preneur avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné.

Les parties ne s’étant pas mises d’accord, l’administrateur assigne la locataire devant le juge des loyers commerciaux en déplafonnement du loyer et en fixation de celui-ci.

La cour d’appel rejette la demande de l’administrateur représentant le bailleur. Celui-ci forme alors un pourvoi en cassation. Il fait grief à l’arrêt d’appel de juger que les locaux ne relèvent pas du régime des locaux à usage exclusif de bureaux.

Pour rejeter le pourvoir, la Cour de cassation retient que la cour d’appel a relevé que la destination contractuelle permettait la réception de public dans la salle de réunion en vue d’activités diverses organisées par la société locataire pour ses clients et que l’usage de cette salle, non exclusivement limité à l’exercice d’activité intellectuelle, ne se concevait pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l’activité elle-même.

Cette activité n’étant plus purement intellectuelle et pouvant laisser entrevoir la présence ou la vente de marchandises. L’arrêt est cassé et la qualification d’usage exclusif de bureaux rejetée.

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