NS Avocats Prise en compte des travaux d’amélioration du preneur lors du renouvellement d’un bail commercial

Cour d’Appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 10 Avril 2019, n° 17/12035

Par acte extrajudiciaire, le bailleur fait signifier à la pharmacie un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel en principal de 40 000 euros. En l’absence de réponse positive au montant du loyer renouvelé proposé, le bailleur assigne son locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40 000 euros en principal.

Le bailleur invoque, pour solliciter le déplafonnement du loyer, une modification notable des caractéristiques des locaux (article L145-33, 1° du code de commerce) découlant des travaux réalisés par le preneur et devenant à l’expiration du bail la propriété du bailleur.

Un expert judiciaire est désigné et celui-ci retient la modification notable des caractéristiques des locaux intervenue au cours du bail expiré, et le déplafonnement du loyer à la valeur locative. Il estime celle-ci à un montant de 36 250 euros. Le tribunal de grande instance de Paris suit le rapport d’expertise et fixe le loyer renouvelé à ce montant.

La société locataire interjette appel de ce jugement au visa des articles L145-33, R145-2 et suivants et R145-23 et suivants du code de commerce. Elle sollicite la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 26 919,28 euros.

La société locataire soutient que les travaux qu’elle a fait réaliser dans les lieux en 2010, sans que le bailleur participe directement ou indirectement à leur financement, ont non seulement modifié les caractéristiques des lieux loués, mais ont également constitué une amélioration de ceux-ci, que dans ce cas, ces travaux ne pourront être pris en compte au titre des améliorations que lors du prochain renouvellement, en application de l’article R145-8 du code de commerce.

Ainsi, tout bailleur peut invoquer les travaux réalisés par son locataire. Toutefois, les ces travaux font l’objet de deux qualifications distinctes entraînant l’application de deux régimes distincts.

Ils vont constituer soit :

• Une modification des caractéristiques des locaux visée par l’article R. 145-3. Ces travaux justifient un déplafonnement à l’issue du premier renouvellement.

Soit :

• Des travaux d’amélioration de l’article R. 145-8 du Code de commerce. Ces travaux justifiant un déplafonnement à l’issue du second renouvellement.

L’enjeu pour les parties étant de connaître la nature des travaux effectués pour pouvoir obtenir un déplafonnement tout de suite ou à l’issue du second renouvellement, soit 18 ans au moins après la conclusion du bail initial.

En l’espèce, la société locataire avait réalisé des travaux d’aménagement dont le bailleur se prévalait à l’occasion du premier renouvellement, estimant que lesdits travaux avaient modifié les caractéristiques des locaux en ce qu’ils avaient permis d’augmenter de plus de 15 % l’espace de vente.

Or, les travaux en question, outre leur caractère modificatif des caractéristiques du local considéré, constituaient également des travaux d’amélioration. La cour d’appel devait trancher la question de savoir lequel des deux régimes trouverait à s’appliquer.

Pour ce faire, elle rappelle que si les travaux entraînant une modification notable des caractéristiques des locaux loués constituent également des améliorations, c’est le régime de ces dernières qui prime.

Cette solution est classique et conforme à la jurisprudence antérieure. En cas de présence de travaux répondant aux articles R145-3 et R145-8 du code de commerce, le régime de ces derniers l’emporte.